Рогачевское ш., 44 км от МКАД
Мотор СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 24.08.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 51 %
Земля ≈136 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 816 тыс. → дом ≈2,08 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 34 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,8 млн / целевая ≈1,62 млн / пессимист. ≈1,44 млн → от пессимистичной прибыль −1,72 млн ₽, маржа −120 %, ROI −55 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Подсолнечная ≈8,8 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23258
Рейтинг 24/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 184 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 63 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 2.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 816 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 083 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мотор СНТ | 9,2 сот. | 1 390 000 | 151 087 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мотор СНТ | 16 сот. | 2 500 000 | 156 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Подолино-Б СНТ | 8 сот. | 1 050 000 | 131 250 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вельево д. | 7,9 сот. | 800 000 | 101 266 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заря СНТ | 7,8 сот. | 1 500 000 | 192 308 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заря СНТ | 8 сот. | 1 299 999 | 162 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вельево д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вельево д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 27.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вельево д. | 9,6 сот. | 1 800 000 | 187 500 | в продаже 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заря СНТ | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 375 / 58 333 / 125 000 |
| цена объекта | 2 899 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 464 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 801 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 711 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 621 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 441 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 723 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −120 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.5 км | Книга СТ | 40 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | № 3 завода Серп и Молот СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 750 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Гея СНТ | 48 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 34 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.08.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 2 999 999 (−1) | история площадки |
| 03.10.2026 | 2 899 999 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 899 999 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается летняя в дача. Адрес: д. Вельево, Снт"Медик" д. 6, уч.6, о. Г. Солнечногорск, Московская обл. Уместен торг. Дом крепкий, на ленточном фундамент из клееного бруса, постройки 2011 года. Между фундамент ом и брусом есть гидроизоляция, на неё положена доска из лиственницы, что не даёт брусу гнить. Электричество мощность 15 кв счётчик трехфазный, сделано заземление, проводка в отличном состоянии. Крыша утеплегна, между обрешоткой и покрытием положен утеплитель, что не даёт обрешетке гнить. На участке растут плодовые деревья и кустарники. Летняя вода, глубина скважины больше 100м она общая в Снт. От Солнечногорска ходит автобус 26. "Солнечногорск Рыгино", остановка Снт"Медик" по дороге у развилки начинаются одни Снт нет никаких предприятий. Озеро Сенеж в 5 км. Забор из профнастила сделан штакетникоом. Соседи хорошие.