Рогачевское ш., 86 км от МКАД
Пантелеево д., Дмитровский гор. округ
Дом 77,2 м², участок 35 сот., бревно.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 20.05.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 54 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 35 сот. = 1,15 млн → дом ≈1,65 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 49 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,94 млн / целевая ≈4,45 млн / пессимист. ≈3,96 млн → от пессимистичной прибыль ≈131 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Карманово ≈3,9 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23257
Рейтинг 28/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 3 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 7 % | 2.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.7 |
| торг | 5 | 44 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 830 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 149 000 ₽ (35 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 651 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 386 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Пантелеево д. | 30 сот. | 800 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пантелеево д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пантелеево д. | 10,5 сот. | 600 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пантелеево д. | 12 сот. | 360 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пантелеево д. | 35 сот. | 2 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пантелеево д. | 14 сот. | 550 000 | 39 286 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Маяк СНТ | 11 сот. | 550 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Тишино д. | 28 сот. | 899 000 | 32 107 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Наука-1 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Союз-Чернобыль-Сестрореченское СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 77,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 444 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 485 / 55 814 / 62 667 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 944 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 697 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 450 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 955 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 131 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | Лесной пос. | 75 м² | 22 сот. | 4 700 000 | 62 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Радуга СНТ | 86 м² | 21 сот. | 4 800 000 | 55 814 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Радуга СНТ | 97 м² | 21 сот. | 4 800 000 | 49 485 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 10.07.2026 | 2 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.08.2026 | 2 800 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Он 23103. Уникальное предложение на стыке природы и истории! На окраине деревни Пантелеево, близ урочища Минеева, рядом с Троицким храмом продается: - Половина дома с двумя печами площадь 77,2 кв. М. (отдельный вход, узаконенная перепланировка разделения жилого дома). Общая площадь всего дома 135 кв. М. - Земельный участок площадью 35 соток. Особенности участка: - Ровный рельеф. - Правильная форма. - Ухоженная территория. - Ограждение. - Фруктовые деревья и кустарники, много цветов. - Въездные ворота для автомобиля. - Баня. - Колодец глубиной 7 колец. - Хозяйственные постройки. Рядом находятся лес и река, что создает идеальные условия для отдыха и активного образа жизни. Чистый воздух и потрясающая природа делают это место настоящим уголком спокойствия и гармонии. Идеально подходит для постоянного проживания или дачи. А так же отличное место для семейного отдыха, ведения фермерского хозяйства и рыбалки. За дополнительной информацией и организацией показа звоните прямо сейчас!