Рогачевское ш., 68 км от МКАД
Строитель-3 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; цена не менялась с 31.03.2025.
Рейтинг 43/100 · уверенность 39 %
Земля ≈27 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 163 тыс. → дом ≈1,84 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 22 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, баня, колодец, газ, септик (по описанию).
До ст. Запрудня ≈21,3 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23253
Рейтинг 43/100 · уверенность 39 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 2 (разброс ₽/м² 121 %); данные есть по 38 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 14.6 |
| торг | 5 | 100 % | 10.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 5.3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 27 161 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 163 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 837 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 243 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Трехсвятское с. | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Трехсвятское с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Трехсвятское с. | 9,4 сот. | 235 250 | 25 027 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Трехсвятское с. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Рогачево СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Рогачево СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Соколовский Починок д. | 9,6 сот. | 241 000 | 25 104 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Соколовский Починок д. | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Усть-Пристань д. | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Чернеево с. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 000 / 47 776 / 73 552 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Станкин-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Клин-3 СНТ | 63,9 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 73 552 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.03.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 29.08.2025 | 2 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача на севере Московской области. Месторасположение: Дмитровский район, село Трехсвятское, Снт Строитель-3. Участок 6 соток, 1 собственник, не агенство. Кадастровый номер: 50:04:0080305:31. Что на участке: -Основной дом 6х6 (с жилой утеплённый мансардой). В доме на 1 этаже 2 комнаты и большая гостиная с панорамными окнами. На мансардном этаже одна просторная спальня и проходная комната. Дом деревянный на ленточном фундаменте "Сибирская коллекция". В доме присутствует необорудованный подпол, и три чердачных помещения с удобным доступом. В доме остаётся мебель. Отопление электрические конвекторы. - Дом номер 2. Поменьше. 1 этаж. Используется как кухня-гостиная с возможностью ночёвки, когда приезжаем только вдвоем. За счёт печи-камина Мета очень быстро разогревается и долго не остывает, а летом в самую лютую жару держит уютную прохладу без кондиционеров. На кухне остаются также газовая плита Candy 3in1 с посудомоечной машиной, все водонагреватели. В доме также присутствуют закрытая веранда-столовая, санузел, банный комплекс: душевая, баня (с собственной печью), хоз помещение. Есть просторный чердак с лестницей к нему. В кухне небольшой подпол для домашних заготовок. На участке также присутствуют. - шестиугольная беседка, которую можно использовать как место для каркасного бассейна или другого отдыха. -колодец (закрытый). - хоз постройка для инструмента и уличный туалет в ней. - 2 парника. - 3 выгребные ямы. - уличная печь. - декоративный бассейн. - навес на 2 машины. Посажены плодовые деревья и кусты + виноград (вызревающий). -с трёх сторон зелёный забор из профлиста (h=2м). Снт маленький, меньше 100 участков, под охраной со шлакбаумом, вокруг лес, грибы/ягоды, на территории Снт пруд и колонка с питьевой водой, река Сестра с пляжем 1 км. До остановки автобуса и магазина~2 км. На участке организована летняя система водопровода, септика нет, но есть возможность его установить. Газ для плиты в баллонах (обустроенное для них за домом место). Показ по договоренности, возможен торг. Если требуется созвон, пишите, договоримся о времени (на работе не всегда могу отвечать). О показе можно предварительно договорится, но из-за текущей удаленности, просьба делать это за пару дней до планируемого дня показа.