Рогачевское ш., 61 км от МКАД
Василево пос., Дмитровский гор. округ
Дом 62,8 м², участок 20 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 03.10.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 1,72 млн → дом ≈1,28 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,96 млн / целевая ≈3,57 млн / пессимист. ≈3,17 млн → от пессимистичной прибыль −535 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −14 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Соревнование ≈18,1 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23251
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 717 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 283 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 430 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Василево пос. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Василево пос. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Луч-17 СНТ | 9 сот. | 720 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Луч СНТ | 9,1 сот. | 350 000 | 38 462 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Луч СНТ | 12 сот. | 999 999 | 83 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Луч-17 СНТ | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Луч-17 СНТ | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рогачево с. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рогачево с. | 15 сот. | 2 490 000 | 166 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рогачево с. | 17 сот. | 2 300 000 | 135 294 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 156 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 833 / 57 416 / 91 667 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 964 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 766 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 568 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 171 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -535 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Василево д. | 61,9 м² | 13 сот. | 4 400 000 | 71 082 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Алешино д. | 60 м² | 15 сот. | 10 000 000 | 166 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Назарово х. | 60 м² | 20 сот. | 4 399 999 | 73 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Копытово д. | 60 м² | 25 сот. | 1 490 000 | 24 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Бунятино д. | 60 м² | 15 сот. | 8 350 000 | 139 167 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Бестужево д. | 60 м² | 12 сот. | 2 600 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Садниково д. | 58 м² | 28,2 сот. | 4 500 000 | 77 586 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Куликово с. | 60 м² | 27 сот. | 5 500 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Пруды д. | 60 м² | 13 сот. | 1 950 000 | 32 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Луч СНТ | 80 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.10.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом д. Василево, Дмитровский район, рядом с селом Рогачево. Общая площадь дома 62,8 кв. М. Дом бревенчатый 1964 года постройки. В доме прихожая, веранда, кухня, комната. Отопление печное, заведено электричество. Состояние-требует вложений. Участок 20 соток, назначение: личное подсобное хозяйство. Ухожен. Асфальтированный подъезд. До центра с. Рогачево 2 км.