Рогачевское ш., 33 км от МКАД
Кочергино м., Солнечногорск гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 28.09.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 63 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 900 тыс. → дом ≈1,6 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,79 млн / целевая ≈2,51 млн / пессимист. ≈2,23 млн → от пессимистичной прибыль −595 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: печь, баня.
До ст. пл. 128 км ≈9,9 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23243
Рейтинг 27/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 39 % | 2.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 112 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 900 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 600 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кочергино СНТ | 20 сот. | 2 750 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Блюз СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Блюз СНТ | 6 сот. | 799 999 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кочергино СНТ | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вита-ТЭЦ-21 СТ | 24 сот. | 3 300 000 | 137 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубрава СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Блюз СНТ | 22 сот. | 3 100 000 | 140 909 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Менделеево СНТ | 6 сот. | 770 000 | 128 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Химки СНТ | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Блюз СНТ | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 470 / 50 000 / 91 837 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 788 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 649 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 509 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 230 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -595 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Муравей СНТ | 50,9 м² | 7,2 сот. | 1 500 000 | 29 470 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Блюз СНТ | 46 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 78 261 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Муравей СНТ | 54 м² | 7,2 сот. | 1 950 000 | 36 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Хоругвино д. | 50 м² | 8,5 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ТЭЦ-21 СНТ | 58 м² | 8,8 сот. | 2 900 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Полимер СНТ | 51 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 68 627 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кочергино СНТ | 40 м² | 7,7 сот. | 1 700 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Карпово д. | 49 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 91 837 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Ясная Поляна СНТ | 50 м² | 6,7 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ветеран СНТ | 60 м² | 12 сот. | 8 500 000 | 141 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2025 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 8 соток и летний, утепленный дом 2 этажа. Проживать можно с апреля по октябрь. Вода подведена в дом. Имеется печь. На участке: баня (сруб, душевая, кабина, горячая вода подведена, пристроена терраса) сарай- мастерская, плодовые деревья, яблони, крыжовник, смородина, малина, ежевика, слива. Забор из профлиста, ворота и калитка, есть место для парковки. Доброжелательные соседи.