Рогачевское ш., 76 км от МКАД
Орлово СНТ, Клин гор. округ
Дача 36 м², участок 12 сот.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 15.11.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 53 %
Земля ≈29 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 351 тыс. → дом ≈1,65 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 12 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,73 млн / целевая ≈1,56 млн / пессимист. ≈1,39 млн → от пессимистичной прибыль −1,03 млн ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Донховка ≈19,3 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23241
Рейтинг 20/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 7.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 29 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 351 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 649 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 806 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Орлово СНТ | 16 сот. | 500 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Орлово СНТ | 9,8 сот. | 400 000 | 40 816 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Орлово СНТ | 24 сот. | 900 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Орлово д. | 12 сот. | 345 000 | 28 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Орлово СНТ | 10 сот. | 290 000 | 29 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Орлово д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Орлово д. | 15 сот. | 450 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Орлово д. | 15 сот. | 490 000 | 32 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Орлово д. | 15 сот. | 320 000 | 21 333 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Орлово д. | 10 сот. | 630 000 | 63 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 500 / 50 000 / 74 627 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 733 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 646 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 560 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 386 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 034 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Орлово СНТ | 28 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 64 286 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Удача СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 499 999 | 37 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Раздолье пос. | 40 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Дубрава СНТ | 33,5 м² | 12 сот. | 2 499 999 | 74 627 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Александрово д. | 30 м² | 8,5 сот. | 1 900 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Луговой пос. | 40 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Луговое СНТ | 40 м² | 6 сот. | 500 000 | 12 500 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Гея СНТ | 31,5 м² | 8 сот. | 2 050 000 | 65 079 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Молодогвардеец СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Станкин-1 СНТ | 44 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 22 727 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.11.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 20.04.2026 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 500 000 (+300 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаём участок 12сот, ровный, сухой, огороженный со всех сторон. На участке: летний домик, летняя кухня, хоз. Постройки ( сарай с садовым инструментом и мастерская с душем). Свет 15 квт заведен в дом, свой колодец ( вода заведена в мастерскую и к летней кухне кран с подогревом). На участке имеются садовые посадки, качели, бассейн. Весь участок засажен газоном. Снт большое, с круглогодичной и круглосуточной охраной, прямо на территории снт автобусная остановка от г. Клин. Свежий воздух, дружелюбные соседи, грибные леса. Отличное место для отдыха и сезонного проживания! Торг уместен, остались вопросы пишите звоните с 10:00 до 21:00.