Новорязанское ш., 75 км от МКАД
Рябинка СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 76,5 м², участок 4,8 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,75 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 02.06.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 51 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 4,8 сот. = 523 тыс. → дом ≈1,78 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 19 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 19 тыс.
Ремонт ≈1,43 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,38 млн / целевая ≈1,24 млн / пессимист. ≈1,1 млн → от пессимистичной прибыль −2,29 млн ₽, маржа −208 %, ROI −68 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Лысцовская ≈7,3 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2324
Рейтинг 24/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 197 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 59 % | 3.6 |
| участок | 5 | 7 % | 0.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 021 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 523 000 ₽ (4,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 777 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 229 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 5,5 сот. | 1 000 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Морозовка д. | 15 сот. | 1 999 999 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Шапкино д. | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шапкино д. | 8 сот. | 3 700 000 | 462 500 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Шапкино д. | 11 сот. | 1 150 000 | 104 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Молитвино д. | 4,9 сот. | 600 000 | 122 449 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Андреевское с. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Шапкино д. | 20 сот. | 4 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Шапкино д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 76,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 430 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 667 / 19 091 / 67 468 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 375 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 306 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 238 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 100 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 285 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −208 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −68 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Рябинка СНТ | 75 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 18 667 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Огородник-2 СНТ | 54,1 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 67 468 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Биорки пос. | 55 м² | 5 сот. | 1 050 000 | 19 091 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 2 750 000 | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 2 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 2 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 2 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 2 300 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам в отличном состоянии 2хэтажный бревенчатый дом в развитом садовом товариществе ( общая площадь всего строения 76,5 м кВ) и земельный участок площадью 4,8 сотки в Снт Рябинка. На машине расстояние 7 км от Коломны по хорошей асфальтовой дороге занимает около 10-12 минут, каждые 39-40 минут ходит автобус догорела. Дом стоит на бетонных блоках, состоит из бревенчатого строения с холодной пристройкой, мансардой и сухим подвалом под всей площадью дома. Вся мебель и предметы быта остаются в доме. Телевидение подключено Триколор, есть возможность подключиться к интернету ( в товариществе проложена линия Тесла). Дом в отличном чистом состоянии, полностью готов под проживание семьи на лето. В доме есть действующая печь и камин для прохладных дней, На участке обустроено парковочное место для одной машины, отдельно зона для мангала, отдыха, сделан хозблок душевая, туалет, место под хранение хозинвентаря. На территории участка есть садовые кустарники, деревья, все ухожено. Вода для полива в сезон с мая по октябрь стабильно подается по расписанию 3 раза в неделю Электричество круглогодично, без отключений, дороги чистятся в течении всего зимнего сезона по мере надобности. При въезде в товарищество работает местный магазинчик с прод. И пром. Товарами, очень удобно. В самой д. Ворыпаевке есть хороший пруд, где с удовольствием купаются и дети и взрослые, место для купания оборудовано хорошим спуском в воду, пешком 5 минут от дома. В соседней деревне Андреевка есть Св. Источник, купель и храм, Вокруг товарищества- очень красивые места, чистейший воздух и конечно- в сезон много грибов. Городские автобусы ходят с интервалом в 20-30 минут от д Морозовка. Один взрослый собственник, владеет более 5 лет, полная сумма в договоре, документы готовы к продаже.