Рогачевское ш., 56 км от МКАД
Горицы д., Дмитровский гор. округ
Дом 29,5 м², участок 17 сот.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 22.10.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 50 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 1,03 млн → дом ≈1,57 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 45 тыс.–162 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈490 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,71 млн / целевая ≈1,54 млн / пессимист. ≈1,37 млн → от пессимистичной прибыль −1,33 млн ₽, маржа −98 %, ROI −49 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. имени Барсученко ≈17,1 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23234
Рейтинг 21/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 13.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 034 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 566 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 085 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Горицы д. | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Горицы д. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горицы д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горицы д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горицы д. | 5 сот. | 499 000 | 99 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горицы д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бунятино д. | 7,3 сот. | 1 300 000 | 178 082 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бунятино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бунятино д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Курьково д. | 24 сот. | 2 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 490 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 161 / 53 333 / 162 500 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 709 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 624 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 538 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 367 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 333 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −98 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.6 км | Аревское д. | 30 м² | 19 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Художественная Вышивка СНТ | 31 м² | 10,6 сот. | 1 400 000 | 45 161 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Куминово пос. | 30 м² | 10,8 сот. | 1 600 000 | 53 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Родничок-1 СНТ | 30 м² | 10,8 сот. | 1 600 000 | 53 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Зубово пос. | 30 м² | 15 сот. | 3 300 000 | 110 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Заовражье СНТ | 24 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 162 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Ивушка-2 СНТ | 35 м² | 8,5 сот. | 1 650 000 | 47 143 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Борис-Глеб д. | 24 м² | 15 сот. | 1 650 000 | 68 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Мишнево д. | 37 м² | 20 сот. | 1 750 000 | 47 297 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.10.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом с правом прописки в деревне Горицы, Дмитровский район (Московская область). На участке 17 соток расположены два строения: основной дом, пригодный для круглогодичного проживания (отапливается печью), и летний домик. Выполнен ввод