Рогачевское ш., 81 км от МКАД
Бортниково д., Клин гор. округ
Дом 40 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 1,28 млн ₽, снижали с 1,35 млн; первая цена 1,35 млн ₽ от 18.08.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 57 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 965 тыс. → дом ≈315 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 18 тыс.–33 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,09 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,23 млн / целевая ≈1,11 млн / пессимист. ≈987 тыс. → от пессимистичной прибыль −801 тыс. ₽, маржа −81 %, ROI −45 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Конаковский Мох ≈7,5 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23228
Рейтинг 30/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 35 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 92 % | 13.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 350 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 965 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 315 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 875 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Бортниково д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Титково д. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Титково д. | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Титково д. | 15 сот. | 475 000 | 31 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Титково д. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Титково д. | 16 сот. | 1 250 000 | 78 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Захарово д. | 8,5 сот. | 1 300 000 | 152 941 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Захарово с. | 7,2 сот. | 699 900 | 97 208 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Владыкино д. | 10 сот. | 699 000 | 69 900 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Владыкино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 000 / 25 800 / 33 333 |
| цена объекта | 1 280 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 088 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 234 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 172 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 111 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 987 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -801 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −81 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Бортниково д. | 50 м² | 15 сот. | 1 290 000 | 25 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Заболотье д. | 50 м² | 10 сот. | 899 999 | 18 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Слобода СНТ | 45 м² | 16 сот. | 1 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 1 350 000 | история площадки |
| 22.08.2026 | 1 295 000 (−55 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 1 280 000 (−15 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 280 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодаeтcя дом 50 кв. М. На участке 15 соток. Зу Можно увеличить официально. Цена и условия сделки обсуждаются. Д. Бортниково Клинский район. -На участке плoдoвые дeревья. -Категория земель: земли населённых пунктов. -Разрешённое использование: для ведения личного подсобного хозяйства. -Земeльный участoк ровный, сухой, ухoженный. - дoм oфopмлeн (можно прописаться, но требует вложений). Кухня, печь, 2 комнаты. Сзади лес, очень много грибов, приезжает в деревню автолавка, можно приобрести необходимы продукты. По доступности ходит автобус, так же асфальтированная дорога. -прямая продажа, оперативный показ по звонку.