Рогачевское ш., 66 км от МКАД
Заовражье д., Клин гор. округ
Дом 40 м², участок 14,4 сот., брус.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 16.08.2026.
Рейтинг 55/100 · уверенность 60 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 14,4 сот. = 720 тыс. → дом ≈580 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–206 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,82 млн / целевая ≈2,53 млн / пессимист. ≈2,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈448 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
Коммуникации: вода — нет; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Клин ≈13,5 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23227
Рейтинг 55/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 97 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 50 % | 21.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 12 % | 0.7 |
| участок | 5 | 95 % | 5.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 720 000 ₽ (14,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 580 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Заовражье д. | 22 сот. | 1 200 000 | 54 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Заовражье д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Заовражье д. | 20 сот. | 950 000 | 47 500 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Заовражье д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заовражье д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заовражье д. | 13 сот. | 1 200 000 | 92 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заовражье д. | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заовражье д. | 20 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заовражье д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гафидово д. | 20 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 77 820 / 205 714 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 816 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 675 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 534 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 253 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 448 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Раздолье пос. | 40 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Шевляково пос. | 40 м² | 10 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Мякинино д. | 40 м² | 15 сот. | 4 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Опалево д. | 38 м² | 20 сот. | 3 200 000 | 84 211 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Напругово д. | 40 м² | 20 сот. | 4 999 999 | 125 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Динамо СНТ | 35 м² | 12 сот. | 7 200 000 | 205 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Попелково д. | 42 м² | 14 сот. | 1 100 000 | 26 190 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Слободка д. | 36 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 152 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Новощапово д. | 36 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Гея СНТ | 31,5 м² | 8 сот. | 2 250 000 | 71 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 20.08.2026 | 1 499 999 (−300 001) | история площадки |
| 24.08.2026 | 1 399 999 (−100 000) | история площадки |
| 20.09.2026 | 1 300 000 (−99 999) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам отличную и ухоженную землю в собственности, все документы на землю есть. На участке водоснабжения отсутствует, стоит отличная баня, туалет. Электричество подведено, земля огорожена забором. Если не беру трубку пишите смс я перезвоню. Всю информацию предоставлю. Торг.