Рогачевское ш., 49 км от МКАД
Турбичево с., Дмитровский гор. округ
Дом 44,1 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 02.05.2026.
Рейтинг 73/100 · уверенность 66 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 574 тыс. → дом ≈926 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈782 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,18 млн / целевая ≈3,76 млн / пессимист. ≈3,35 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,29 млн ₽, маржа 38 %, ROI 63 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: баня.
До ст. Дмитров ≈19,3 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23224
Рейтинг 73/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 7.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 411 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 574 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 926 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 998 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Турбичево с. | 16,8 сот. | 950 000 | 56 548 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Эскино д. | 34 сот. | 6 200 000 | 182 353 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Эскино д. | 6 сот. | 398 000 | 66 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Стрела СНТ | 22,5 сот. | 1 500 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Стрела СНТ | 20 сот. | 756 000 | 37 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Стрела СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Стрела СНТ | 12,5 сот. | 780 000 | 62 400 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Малыгино д. | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Осинка СНТ | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Тютьково д. | 20 сот. | 2 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 782 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 91 166 / 135 417 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 181 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 972 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 763 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 345 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 288 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 63 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Малыгино д. | 42 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Зеленые дали КП | 48 м² | 12 сот. | 5 800 000 | 120 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Головино д. | 45 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 111 111 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Объединения Телешово ДП | 43 м² | 10,6 сот. | 3 200 000 | 74 419 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Космынка Светлая КП | 48 м² | 9,2 сот. | 5 000 000 | 104 167 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Семья СНТ | 48 м² | 10 сот. | 6 500 000 | 135 417 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Форест Вилладж КП | 50 м² | 10 сот. | 4 950 000 | 99 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Космынка д. | 49,7 м² | 9,5 сот. | 3 300 000 | 66 398 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Клусово д. | 50 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Голяди д. | 36 м² | 10 сот. | 1 800 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.05.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 17.06.2026 | 2 000 000 (+300 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 1 650 000 (−350 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 1 500 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом из бревна, построенный в 1957 году. Одноэтажное строение требует ремонта, что позволяет воплотить собственные дизайнерские идеи. На участке расположена баня, что станет отличным местом для отдыха. К дому подведены газ по границе участка, канализация представлена выгребной ямой. Участок находится в категории Ижс, что открывает возможности для индивидуального жилищного строительства. Имеется возможность для постройки на участке отдельного дома с отдельным въездом. Вблизи деревни имеется остановка общественного транспорта. Есть возможность Пмж и регистрацтя. Торг уместен.