Рогачевское ш., 75 км от МКАД
Одуванчик СНТ, Клин гор. округ
Дом 62 м², участок 10 сот., брус.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 13.01.2025.
Рейтинг 48/100 · уверенность 54 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 321 тыс. → дом ≈1,28 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 10 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,03 млн / целевая ≈3,62 млн / пессимист. ≈3,22 млн → от пессимистичной прибыль ≈620 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 24 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Конаковский Мох ≈14,1 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23221
Рейтинг 48/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 120 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 48 % | 21.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 7 % | 0.4 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 084 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 321 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 279 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 629 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Борщево д. | 6,5 сот. | 280 000 | 43 077 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Борщево д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Борщево д. | 6 сот. | 135 000 | 22 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Борщево д. | 16 сот. | 800 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Борщево д. | 13,7 сот. | 500 000 | 36 496 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Борщево д. | 9 сот. | 230 000 | 25 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Борщево д. | 20 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Борщево д. | 30 сот. | 950 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Борщево д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Трехденево д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 000 / 69 584 / 116 667 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 025 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 824 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 622 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 220 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 620 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Соково д. | 62 м² | 15 сот. | 6 500 000 | 104 839 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Трехденево д. | 60 м² | 15 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Заболотье д. | 60 м² | 10 сот. | 600 000 | 10 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Соково д. | 54 м² | 7,5 сот. | 900 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Малая Борщевка д. | 60 м² | 12 сот. | 7 000 000 | 116 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Терехова д. | 70 м² | 15 сот. | 5 500 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Малинаград СНТ | 56 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Малинаград СНТ | 56 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 116 071 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | ПМК-8 пос. | 60 м² | 14 сот. | 4 600 000 | 76 667 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Заболотье д. | 50 м² | 10 сот. | 899 999 | 18 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.01.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 1 600 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача с двухэтажным домом из бруса на 10 сотках земли. Участок ровный с круглогодичным проездом, крайняя линия, напротив участка хвойный лес. В дом заведена вода и канализация. Тип фундамента винтовые сваи. На первом этаже имеется кухня, зал оборудованный мебелью, на втором этаже спальня. Вокруг дома обустроена П-образная терраса. На участке имеется хозблок размером 6х3 м., насаждения в виде яблоь, туи, кусты малины, кусты роз и тд. Ареста нет, документы в порядке.