Рогачевское ш., 60 км от МКАД
Благовещенье д., Дмитровский гор. округ
Дом 50 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 64 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 800 тыс. → дом ≈1,2 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,22 млн / целевая ≈2 млн / пессимист. ≈1,77 млн → от пессимистичной прибыль −825 тыс. ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: скважина; газ — нет; свет — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Головково ≈23,8 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23215
Рейтинг 25/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 800 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 200 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Пруды д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Покровские Холмы СНТ | 18 сот. | 1 800 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Покровские Холмы СНТ | 9 сот. | 4 679 100 | 519 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Покровское с. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Покровское с. | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 16.10.2020 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Покровское с. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Аревское д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Аревское д. | 20 сот. | 12 000 000 | 600 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Зуево д. | 20 сот. | 1 535 000 | 76 750 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Копылово д. | 50 сот. | 12 175 000 | 243 500 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 860 / 45 929 / 80 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 219 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 108 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 997 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 775 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -825 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Покровское с. | 50 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Аревское д. | 47,9 м² | 12 сот. | 2 200 000 | 45 929 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Богданово д. | 47,6 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 52 521 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Покровские Холмы СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Лутьково д. | 50,2 м² | 8 сот. | 6 700 000 | 133 466 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Фестивальный СНТ | 50 м² | 16 сот. | 2 999 000 | 59 980 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Рогачево с. | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Покровские Холмы СНТ | 42,5 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 70 588 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Станкин-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 720 000 | 34 400 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Богданово д. | 43,7 м² | 11 сот. | 999 000 | 22 860 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа. Продается дом в деревне Благовещенье Московская область, Дмитровский р-н. Дом 50 кв. М ветхий с участком 12 соток. Электричество, вода скважина, удобства на улице, газа нет. Старый сад с фруктовыми деревьями и кустарниками, требует расчистки. Рядом примыкает участок 11 соток в безвозмездной аренде на 49 лет, возможно продление аренды новому собственнику. Участок расположен в жилой деревне, соседи живут круглогодично, возможна постоянная прописка. Подъезд к участку по укатанной широкой грунтовой дороге, в зимний период дорога регулярно чистится, вывоз Тко ежедневно. Участок и строение в собственности без обременений, межевание проведено, земля и строение находятся на кадастровом учете, все документы полностью готовы к сделке. Цена 2 млн. Рублей.