Рогачевское ш., 72 км от МКАД
Еросимово д., Клин гор. округ
Дом 92,6 м², участок 20 сот., газоблок.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 02.07.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 61 %
Земля ≈35 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 693 тыс. → дом ≈1,51 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 83 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 95 тыс.
Ремонт ≈1,75 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,68 млн / целевая ≈8,71 млн / пессимист. ≈7,74 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,12 млн ₽, маржа 53 %, ROI 114 %.
Коммуникации: канализация — есть.
До ст. Конаковский Мох ≈17,1 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23213
Рейтинг 74/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 693 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 507 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 274 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Еросимово д. | 12,4 сот. | 199 000 | 16 048 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Еросимово д. | 6,8 сот. | 350 000 | 51 471 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Еросимово д. | 7 сот. | 470 000 | 67 143 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Терехова д. | 13 сот. | 799 999 | 61 538 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Слобода д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Еросимово д. | 23 сот. | 1 800 000 | 78 261 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Терехова д. | 12 сот. | 360 000 | 30 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Слобода д. | 6 сот. | 120 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ватолино д. | 15 сот. | 730 000 | 48 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Еросимово д. | 7 сот. | 350 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 92,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 752 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 82 653 / 94 898 / 122 414 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 677 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 193 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 709 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 742 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 120 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 114 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.5 км | Воронино д. | 98 м² | 12 сот. | 9 300 000 | 94 898 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Большое Щапово д. | 93 м² | 10 сот. | 8 500 000 | 91 398 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Белавино д. | 98 м² | 15 сот. | 8 100 000 | 82 653 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Борозда д. | 98 м² | 10 сот. | 10 900 000 | 111 224 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Талицы пос. | 116 м² | 15 сот. | 14 200 000 | 122 414 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 02.08.2025 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.09.2025 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.10.2025 | 3 150 000 (−150 000) | история площадки |
| 05.11.2025 | 3 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.02.2026 | 2 999 999 (−100 001) | история площадки |
| 04.05.2026 | 2 899 000 (−100 999) | история площадки |
| 20.05.2026 | 2 700 000 (−199 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 550 000 (−150 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 2 350 000 (−200 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 2 290 000 (−60 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 2 200 000 (−90 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам Дом ( Дуплекс) ( это значит половина! Дом который состоит из двух частей разделенных общей стеной, два отдельных входа) в г. О. Клин деревня Терехова ( рядом деревня Слобода, 15 минут пешком). Два этажа: 1 ый: Прихожая, терраса, котельная, коридор, сан узел, кухня, гостиная, кладовая и лестница на второй этаж. 2 ый: коридор и 3 ( три) комнаты. Придомовая территория 20 соток. Есть кирпичный каркас для хоз. Блока. По документам данный объект является квартирой. Коммуникации: Свет, Центральное Хвс ( холодное водоснабжение), канализация. Эл. Отопление. Состояние помещения: требует ремонта. Тихое, спокойное место для постоянного проживания, отличная транспортная доступность, как на личном авто, так и на общественном транспорте. До центральной деревни Слобода 15 минут пешком, там есть все сетевые продуктовые магазины., школа. С двух сторон по одному такому же дому, есть много дополнительного места, рядом есть пруд. Хорошие соседи. Есть вопросы, пишите, звоните.