Рогачевское ш., 73 км от МКАД
Рогатино д., Клин гор. округ
Дом 70 м², участок 22 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 14.10.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 22 сот. = 1,18 млн → дом ≈1,32 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,44 млн / целевая ≈3,1 млн / пессимист. ≈2,75 млн → от пессимистичной прибыль −770 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. Ямуга ≈14,4 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23209
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 94 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 182 000 ₽ (22 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 317 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 814 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Рогатино д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рогатино д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Аксеново д. | 40 сот. | 1 100 000 | 27 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Соково д. | 7,7 сот. | 600 000 | 77 922 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Соково д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Соково д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мужево д. | 30 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Аксеново д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мужево д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мужево д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 333 / 59 091 / 104 839 |
| цена объекта | 2 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 124 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 443 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 271 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 099 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 754 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -770 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Мужево д. | 70 м² | 20 сот. | 3 250 000 | 46 429 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Терехова д. | 70 м² | 15 сот. | 5 500 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Соково д. | 62 м² | 15 сот. | 6 500 000 | 104 839 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мужево д. | 55 м² | 20 сот. | 3 250 000 | 59 091 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Раздолье д. | 76 м² | 17 сот. | 5 800 000 | 76 316 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Трехденево д. | 60 м² | 15,1 сот. | 1 700 000 | 28 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Трехденево д. | 60 м² | 15 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Плюсково д. | 80 м² | 17 сот. | 12 000 000 | 150 000 выброс, не в счёт | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | ПМК-8 пос. | 60 м² | 14 сот. | 4 600 000 | 76 667 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Борщево д. | 86 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 29 070 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 06.11.2026 | 2 499 000 (−1 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 499 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся деревянный дом из бревна, построенный в 1986 году. Одноэтажное строение, требует ремонта. Участок площадью 22 сотоки расположен на асфальтированной дороге, обеспечивая удобный подъезд к дому. Водоснабжение осуществляется через колодец, канализация выгребной ямой. Газ проходит по границе участка, что облегчает подключение. Земельный участок относится к категории Ижс, что даёт возможность для индивидуального жилищного строительства. Заинтересовало! Звоните ответим на все ваши вопросы!