Рогачевское ш., 45 км от МКАД
Загорье д., Солнечногорск гор. округ
Дом 10 м², участок 8,4 сот., бревно.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 14.07.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 54 %
Земля ≈145 тыс. ₽/сот. × 8,4 сот. = 1,22 млн → дом ≈1,38 млн ₽, 138 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 167 тыс.–208 тыс. ₽/м², медиана 190 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,96 млн / целевая ≈1,77 млн / пессимист. ≈1,57 млн → от пессимистичной прибыль −839 тыс. ₽, маржа −53 %, ROI −35 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: газ.
До ст. Сенеж ≈4 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23201
Рейтинг 28/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 16.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6 |
| участок | 5 | 40 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 145 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 218 000 ₽ (8,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 382 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 138 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Загорье д. | 23 сот. | 5 300 000 | 230 435 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Загорье д. | 14,8 сот. | 1 800 000 | 121 622 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Загорье д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Загорье д. | 9 сот. | 2 600 000 | 288 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Загорье д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Загорье д. | 7,2 сот. | 2 500 000 | 347 222 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Загорье д. | 11,1 сот. | 3 000 000 | 270 270 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 15 сот. | 5 300 000 | 353 333 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 12,5 сот. | 2 800 000 | 224 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 166 667 / 190 000 / 208 333 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 964 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 866 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 768 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 571 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -839 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.1 км | Березки-2 СНТ | 10 м² | 6,7 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Керамик СНТ | 12 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Семейный Парк КП | 12 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 208 333 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок площадью 8,39 соток с частью дома. Дом старый, подлежит сносу. Расположен в тихом месте с асфальтированной дорогой. На участке растет небольшой сад. Электричество подведено, газ проходит по границе участка. Земельный участок относится к категории Ижс и расположен в самом сердце деревни Загорье, что создаёт атмосферу уединения и спокойствия.