Рогачевское ш., 24 км от МКАД
Тироль КП, Солнечногорск гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 27.07.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 56 %
Земля ≈235 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,41 млн → дом ≈1,39 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 25 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,89 млн / целевая ≈4,4 млн / пессимист. ≈3,91 млн → от пессимистичной прибыль ≈331 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: колодец.
До ст. Бухарово ≈1,8 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23199
Рейтинг 42/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 7.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 34 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 234 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 408 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 392 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Горки д. | 8 сот. | 4 200 000 | 525 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Холмы д. | 24 сот. | 7 200 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Холмы д. | 21 сот. | 7 500 000 | 357 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Холмы д. | 10 сот. | 1 950 000 | 195 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Холмы д. | 7,8 сот. | 1 631 150 | 209 122 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Холмы д. | 24 сот. | 9 990 000 | 416 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бунтеиха д. | 6,6 сот. | 3 413 000 | 517 121 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дорожник-1 СНТ | 11,4 сот. | 7 999 999 | 701 754 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Медвежий Угол СНТ | 12 сот. | 3 200 000 | 266 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Солнечные холмы КДЗ | 12,5 сот. | 2 800 000 | 224 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 72 917 / 85 616 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 889 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 645 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 400 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 911 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 331 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Веревское СНТ | 58,4 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 85 616 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Муравей СНТ | 60 м² | 7,2 сот. | 1 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Дмитровка Светлая КП | 70 м² | 8,5 сот. | 10 500 000 | 150 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Озеро Круглое ТО | 72 м² | 8,5 сот. | 5 250 000 | 72 917 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.07.2026 | 2 950 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 800 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам садовый дом общей площадью 60 кв м, на земельном участке 6 соток в Ст Долина, рядом с деревней Холмы. Дом зарегистрирован, межевание, границы установлены, так же на участке есть хозблок, комнатой отдыха и помещением под инвентарь. Колодец с автоматическим насосом на участке, вода питьевая, туалет на улице. Подъезд к участку круглогодичный, автобус до Зеленограда ходит регулярно. Магазин в шаговой доступности. Один взрослый собственник, более 5 лет, прямая продажа!