Рогачевское ш., 66 км от МКАД
Динамо СНТ, Клин гор. округ
Дом 54 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 17.06.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 59 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 397 тыс. → дом ≈2,4 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 9 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,3 млн / целевая ≈2,07 млн / пессимист. ≈1,84 млн → от пессимистичной прибыль −1,52 млн ₽, маржа −82 %, ROI −45 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: скважина.
До ст. Клин ≈10,4 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23198
Рейтинг 20/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 128 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 228 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 397 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 403 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Шевляково пос. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шевляково пос. | 9 сот. | 2 100 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колос СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шевляково пос. | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шевляково пос. | 6 сот. | 599 000 | 99 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Чистые Пруды дп | 11,2 сот. | 746 100 | 66 616 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Плюсково д. | 44 сот. | 1 900 000 | 43 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Чистые Пруды дп | 13 сот. | 864 500 | 66 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Чистые Пруды дп | 9,4 сот. | 622 400 | 66 213 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Чистые Пруды дп | 12 сот. | 795 300 | 66 275 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 772 / 43 124 / 118 333 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 301 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 186 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 071 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 841 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 519 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −82 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Шевляково пос. | 50 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Солнечный Берег дп | 60 м² | 8,9 сот. | 7 100 000 | 118 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шевляково пос. | 65 м² | 8 сот. | 6 900 000 | 106 154 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Соково д. | 54 м² | 7,5 сот. | 900 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Урожай СНТ | 45 м² | 5 сот. | 2 399 000 | 53 311 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Маяк СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 27 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Соголево д. | 50 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Талицы пос. | 57,3 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 46 248 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Коммунар-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Попелково д. | 57 м² | 6,7 сот. | 500 000 | 8 772 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 29.06.2026 | 4 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 14.08.2026 | 3 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Всем добрый дом находится клин деревня динамо свет есть вода ест скважина дом нове подстройся три страна забор она страна сетка участок ровна хороший места тешена дороге нормально соседи живёт.