Рогачевское ш., 49 км от МКАД
Калина СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 208 м², участок 9 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 31.10.2025.
Рейтинг 44/100 · уверенность 65 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 943 тыс. → дом ≈1,96 млн ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈3,96 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,58 млн / целевая ≈7,72 млн / пессимист. ≈6,86 млн → от пессимистичной прибыль ≈437 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 7 %.
Коммуникации: колодец; септик; в описании: баня.
До ст. Сенеж ≈11,3 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23197
Рейтинг 44/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 14 % | 5.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 1.7 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 87 % | 12.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 762 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 943 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 957 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 409 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Калина СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Калина СНТ | 7 сот. | 1 250 000 | 178 571 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Калина СНТ | 13 сот. | 2 450 000 | 188 462 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Калина СНТ | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Калина СНТ | 14 сот. | 1 450 000 | 103 571 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сенеж СНТ | 6,2 сот. | 750 000 | 120 968 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Захарьино д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Мерзлово д. | 8,9 сот. | 750 000 | 84 270 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Мерзлово д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Мерзлово д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 208 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 952 / 38 793 / 75 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 577 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 148 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 719 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 862 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 437 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Бедово д. | 200 м² | 10 сот. | 8 600 000 | 43 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Вельево д. | 210 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 30 952 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Тимоново д. | 207 м² | 9,3 сот. | 15 000 000 | 72 464 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Тимоново д. | 210 м² | 11 сот. | 8 000 000 | 38 095 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | 210 м² | 11 сот. | 8 000 000 | 38 095 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | Валдай СНТ | 181 м² | 8 сот. | 11 300 000 | 62 431 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | 200 м² | 13 сот. | 14 999 999 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | Исток СНТ | 232 м² | 10,9 сот. | 8 500 000 | 36 638 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Исток СНТ | 232 м² | 11 сот. | 9 000 000 | 38 793 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Сенеж-7 СНТ | 225 м² | 12 сот. | 30 000 000 | 133 333 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.10.2025 | 3 400 000 | история площадки |
| 12.11.2025 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.12.2025 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 3 800 000 (+600 000) | история площадки |
| 16.03.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 25.04.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 23.05.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.06.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.07.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 9 соток. Дом 65 кв м 2 этожа 6.2×5.2. Баня 37 кв м 6.5×5.7 + чердак 57 кв м. Курятник или вольер 18 кв м 6×3. Душ летний туалет 3 кв м. 2.4×1.30. Навес по авто 20 кв м 5×4. Сарай 8 кв м. 2.4×3.4. Общая площадь построек 208 кв м. + большая теплица. + 2 хозблока. Забор, колодец, септик. Также на участке растут плодоносные. Деревья: яблоня, слива. Лес в шаговой доступности. (охота, рыбалка, грибы, ягоды) асфальтированые дороги, охрана, электронный ворота, территория снт хорошо освещена, 10 мин на авто озеро сенеж. Продам дом Собственник. Или обмен на 1 комн. Квартиру ближе к ЖД станции Солнечногорк, Поварово, Поваровка. Рассматриваю обмен на квартиру с моей доплатой. Химки, Сходня, Андреевка. Также обменяю дом с доплатой на коммерческую недвижемость.