Рогачевское ш., 36 км от МКАД
Муханки д., Дмитровский гор. округ
Дом 28 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 13.10.2025.
Рейтинг 43/100 · уверенность 49 %
Земля ≈165 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,65 млн → дом ≈1,25 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 67 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 154 тыс.
Ремонт ≈460 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,19 млн / целевая ≈3,77 млн / пессимист. ≈3,35 млн → от пессимистичной прибыль ≈426 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Яхрома ≈9,1 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23196
Рейтинг 43/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 29 % | 14.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 19.6 |
| торг | 5 | 22 % | 1.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 3.2 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 165 064 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 651 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 249 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 607 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Муханки д. | 24,4 сот. | 2 950 000 | 120 902 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мышенки д. | 17 сот. | 3 000 000 | 176 471 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мышенки д. | 20 сот. | 1 299 000 | 64 950 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мышенки д. | 7,4 сот. | 1 472 000 | 198 919 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Попадьино д. | 11 сот. | 1 950 000 | 177 273 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Попадьино д. | 11,8 сот. | 1 950 000 | 165 254 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Попадьино д. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Попадьино д. | 5,7 сот. | 1 990 000 | 349 123 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Борносово д. | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Языково д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 153 571 / 200 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 189 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 980 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 770 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 351 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 426 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Речная Долина КП | 28 м² | 13 сот. | 4 300 000 | 153 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Круглино СНТ | 30 м² | 10 сот. | 5 999 999 | 200 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Гульнево-Высокое КП | 30 м² | 10 сот. | 5 900 000 | 196 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Свистуха д. | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Арбузово д. | 25 м² | 13 сот. | 1 800 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.10.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 13.11.2025 | 2 990 000 (−10 000) | история площадки |
| 23.05.2026 | 2 900 000 (−90 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом в деревне! Общая информация: * Площадь: 28 кв. М. * Назначение: жилое (прописка есть). * Тип: каркасный дом на ленточном фундаменте, использовался как дача. Описание дома: * Первый этаж: кухня-комната с печью. * Второй этаж: 2 спальни. * Веранда и неотапливаемая комната в террасе. * Рабочий уголок с отдельным входом (для хранения инструментов). Коммуникации: * Электричество подключено. * Отопление: печное. * Туалет: уличный. * Канализация: отсутствует. * Вода: отсутствует. Участок: * Площадь: 10 соток. * Ровный, земли населённых пунктов, Лпх. * На участке есть курятник. Окружение: Для тех, кто хочет жить в уединении и наслаждаться природой, это предложение для вас. В шаговой доступности находятся лес с грибами и ягодами, речка и озеро. Есть соседи, которые постоянно проживают в деревне. Транспортная доступность: Добраться можно своим транспортом или пешком от остановки (3,4 км, около часа). Собственник: Один взрослый собственник. Не упустите возможность стать владельцем этого уютного дома в живописной местности!