Рогачевское ш., 79 км от МКАД
Березино д., Клин гор. округ
Дом 250 м², участок 25 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 23.03.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 69/100 · уверенность 65 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 25 сот. = 1,96 млн → дом ≈1,04 млн ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–99 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈4,8 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈12,24 млн / целевая ≈11,02 млн / пессимист. ≈9,79 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,44 млн ₽, маржа 25 %, ROI 33 %.
Коммуникации: скважина; септик; газ — есть.
До ст. Решетниково ≈7 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23194
Рейтинг 69/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 66 % | 28.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 958 000 ₽ (25 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 042 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 168 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Березино д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березино д. | 41 сот. | 3 711 000 | 90 512 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березино д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Русь СНТ | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Русь СНТ | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Минино д. | 27 сот. | 2 100 000 | 77 778 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Минино д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Минино д. | 25 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Селевино д. | 16 сот. | 810 000 | 50 625 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Селевино д. | 12,3 сот. | 1 650 000 | 134 146 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 250 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 4 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 50 617 / 99 462 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 12 240 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 628 000 ₽ |
| продажа: целевая | 11 016 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 792 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 442 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.5 км | Губино д. | 250 м² | 15 сот. | 6 000 000 | 24 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Аксеново д. | 230 м² | 30 сот. | 13 500 000 | 58 696 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Колос СНТ | 240 м² | 16 сот. | 10 500 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Колос СНТ | 240 м² | 18 сот. | 11 900 000 | 49 583 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Соколово д. | 252 м² | 17 сот. | 25 000 000 | 99 206 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Головково КП | 200 м² | 17 сот. | 16 000 000 | 80 000 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Большое Щапово д. | 200 м² | 17 сот. | 8 900 000 | 44 500 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Слободка д. | 215,3 м² | 24,5 сот. | 8 900 000 | 41 338 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Шипулино д. | 212 м² | 13 сот. | 10 950 000 | 51 651 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Голиково д. | 186 м² | 30 сот. | 18 500 000 | 99 462 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.03.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 27.03.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 25.04.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 14.08.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 3 000 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаться дом 250 метров(, под перебор) на участке 25 соток из бревна Архангельского леса внутри обшит вагонкой на высоком фундаменте с подвалом. В доме свет, вода скважина, септик, газ, отопление газовое. Ижс. Прописка. Без Долгов и обременений.