Рогачевское ш., 61 км от МКАД
Покровское с., Дмитровский гор. округ
Дом 35 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 19.07.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 947 тыс. → дом ≈2,05 млн ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,32 млн / целевая ≈1,19 млн / пессимист. ≈1,06 млн → от пессимистичной прибыль −1,99 млн ₽, маржа −188 %, ROI −65 %.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Клин ≈23,1 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23191
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 101 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 11.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 947 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 053 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 58 657 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Покровское с. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Покровское с. | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 16.10.2020 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Покровское с. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Покровские Холмы СНТ | 9 сот. | 4 679 100 | 519 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Покровские Холмы СНТ | 18 сот. | 1 800 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пруды д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Аревское д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Аревское д. | 20 сот. | 12 000 000 | 600 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Богданово д. | 10 сот. | 590 000 | 59 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Богданово д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 860 / 37 143 / 73 171 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 322 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 256 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 190 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 058 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 992 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −188 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −65 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Блокадник СНТ | 36 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 36 111 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Слободка д. | 36 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 152 778 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Аладьино д. | 33 м² | 15 сот. | 1 100 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Бородино д. | 35 м² | 15 сот. | 1 300 000 | 37 143 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Богданово д. | 43,7 м² | 11 сот. | 999 000 | 22 860 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Рогачево с. | 39,9 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 66 416 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Рогачево с. | 40 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 57 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Рогачево с. | 41 м² | 11,4 сот. | 3 000 000 | 73 171 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Гея СНТ | 31,5 м² | 8 сот. | 2 250 000 | 71 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Попелково д. | 42 м² | 14 сот. | 1 100 000 | 26 190 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с баней и вагончик жилой, электричество есть 15квт, вода питьевая колодезная, но кому нужно есть центральное водоснабжение, участок 15 соток по документам в наличии больше, почва плодородная, насаждения молодые деревья ещё не плодоносят, старый дом разобран, но с реестра не снят так что можно прописаться. Торга нет.