Рогачевское ш., 67 км от МКАД
Раздолье д., Клин гор. округ
Дом 70 м², участок 8,8 сот., бревно.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 23.11.2025.
Рейтинг 12/100 · уверенность 56 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 8,8 сот. = 600 тыс. → дом ≈2,7 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,33 млн / целевая ≈2,99 млн / пессимист. ≈2,66 млн → от пессимистичной прибыль −1,54 млн ₽, маржа −58 %, ROI −37 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Клин ≈15,1 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23188
Рейтинг 12/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 92 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 44 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 198 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (8,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 700 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 571 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Раздолье д. | 11,1 сот. | 1 030 000 | 92 793 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Раздолье пос. | 18,7 сот. | 2 200 000 | 117 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Раздолье д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Раздолье пос. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Раздолье д. | 8 сот. | 330 000 | 41 250 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Раздолье пос. | 38 сот. | 8 000 000 | 210 526 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Раздолье д. | 12 сот. | 1 159 394 | 96 616 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | ПМК-8 пос. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | ПМК-8 пос. | 13 сот. | 1 400 000 | 107 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | ПМК-8 пос. | 6,9 сот. | 800 000 | 115 942 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 875 / 45 965 / 106 154 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 325 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 159 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 992 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 660 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 545 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Струбково д. | 69,7 м² | 13 сот. | 5 950 000 | 85 366 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Шевляково пос. | 65 м² | 8 сот. | 6 900 000 | 106 154 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Григорьевское д. | 72 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 51 389 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Удача СНТ | 74 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 40 541 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Зубово пос. | 77 м² | 12 сот. | 2 200 000 | 28 571 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Дружба-28 СНТ | 72 м² | 6 сот. | 999 000 | 13 875 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Солнечный Берег - 2 ДНП | 76 м² | 6,2 сот. | 1 800 000 | 23 684 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Приозерные сады СТ | 64 м² | 8,4 сот. | 4 550 000 | 71 094 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Солнечный Берег дп | 76 м² | 6,2 сот. | 1 800 000 | 23 684 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Солнечный Берег дп | 80 м² | 6 сот. | 4 990 000 | 62 375 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.11.2025 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Колодец рядом остановка.