Рогачевское ш., 31 км от МКАД
Федотово д., Дмитровский гор. округ
Дом 100 м², участок 13 сот., брус.
Цена 3,45 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 65 %
Земля ≈175 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 2,28 млн → дом ≈1,17 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,7 млн / целевая ≈6,03 млн / пессимист. ≈5,36 млн → от пессимистичной прибыль ≈430 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Бухарово ≈9,1 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23185
Рейтинг 45/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 17 % | 7.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 2.8 |
| участок | 5 | 82 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 175 103 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 276 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 174 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 740 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Федотово д. | 10 сот. | 2 893 000 | 289 300 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Федотово д. | 8,7 сот. | 1 948 800 | 224 000 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Федотово д. | 7,1 сот. | 2 383 825 | 335 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Федотово д. | 16 сот. | 3 748 480 | 234 280 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Федотово д. | 9 сот. | 3 555 000 | 395 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Федотово ТСН СНТ | 25 сот. | 2 600 000 | 104 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Редькино д. | 9 сот. | 3 100 000 | 344 444 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вишневое СНТ | 10 сот. | 1 450 000 | 145 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Редькино д. | 10,4 сот. | 2 320 640 | 223 138 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Редькино д. | 22 сот. | 3 500 000 | 159 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 000 / 62 042 / 129 474 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 703 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 368 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 033 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 362 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 429 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Федотово д. | 106 м² | 7,5 сот. | 7 000 000 | 66 038 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Медведково д. | 100 м² | 7 сот. | 10 200 000 | 102 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Векшино-3 КП | 96,5 м² | 9 сот. | 7 200 000 | 74 611 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Спорт СНТ | 102 м² | 9 сот. | 5 900 000 | 57 843 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Гульнево д. | 99,4 м² | 7,3 сот. | 4 980 000 | 50 101 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Юбилейный СНТ | 100 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 27 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Дмитровка Светлая КП | 102 м² | 10,5 сот. | 4 500 000 | 44 118 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Полимер СНТ | 97,8 м² | 11,6 сот. | 9 600 000 | 98 160 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Раково д. | 98,2 м² | 7 сот. | 5 700 000 | 58 045 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Блюз СНТ | 95 м² | 12 сот. | 12 300 000 | 129 474 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 3 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Недострой из бруса 150 мм (утеплен), установлены пластиковые стеклопакеты, 13 соток правильной формы Ижс, газ по границе, постоянные соседи. Деревня Федотово московской области. Объект: · Тип: Дом-недострой (коробка с внешним утеплением). · Материал: Брус 150 мм (толстый, теплый). · Внешняя отделка: Выполнено утепление фасада. Участок (13 соток): · Форма: Правильная, ровная, удобная для застройки и зонирования. · Коммуникации: Газ проходит строго по границе минимальные расходы на врезку. · Окружение: Соседи проживают Постоянно (участок не в "мертвой" деревне, дороги чистят зимой). Инфраструктура и локация: · Деревня Федотово с развитой инфраструктурой. · Магазин и остановка в шаговой доступности (нет нужды ездить за продуктами в город). Коробка уже выстоялась и утеплена. Внутри можно сделать любую планировку под вашу семью. Юридически чистый вариант для вложения маткапитала на строительство. Звоните, обсудим детали! Собственник.