Рогачевское ш., 30 км от МКАД
Гульнево д., Дмитровский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 11.03.2025.
Рейтинг 35/100 · уверенность 66 %
Земля ≈238 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,43 млн → дом ≈2,07 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,13 млн / целевая ≈3,72 млн / пессимист. ≈3,3 млн → от пессимистичной прибыль −771 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: центральный водопровод; нет септика (туалет вне дома); свет — есть; в описании: газ.
До ст. пл. 116 км ≈8,2 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23182
Рейтинг 35/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 237 666 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 426 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 074 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 567 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Гульнево д. | 18 сот. | 7 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Гульнево д. | 9 сот. | 2 013 760 | 223 751 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Гульнево д. | 12 сот. | 4 029 000 | 335 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гульнево д. | 6,5 сот. | 3 200 000 | 492 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гульнево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гульнево д. | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гульнево д. | 29 сот. | 9 736 750 | 335 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Атмосфера СНТ | 15 сот. | 5 036 250 | 335 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гульнево д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Каменка д. | 6,8 сот. | 1 900 000 | 279 412 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 71 750 / 122 826 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 130 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 924 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 717 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 304 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -771 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Подгорное д. | 54,4 м² | 5 сот. | 4 400 000 | 80 882 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Усадьбы Горки КП | 67 м² | 7,2 сот. | 5 016 453 | 74 872 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Походкино д. | 68 м² | 7 сот. | 8 000 000 | 117 647 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ясная Поляна СНТ | 50 м² | 6,7 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Полимер СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Спорт СНТ | 46 м² | 6 сот. | 5 650 000 | 122 826 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | ТЭЦ-21 СНТ | 58 м² | 8,8 сот. | 2 900 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Ярцево д. | 53 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 67 925 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Бабаиха д. | 55,2 м² | 5 сот. | 5 000 000 | 90 580 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Полимер СНТ | 51 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 68 627 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.03.2025 | 4 500 000 | история площадки |
| 24.04.2025 | 4 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 17.07.2025 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 16.03.2026 | 4 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача из бруса, год постройки 1995, электричество, выгребная яма, центральное водоснабжение, туалет на улице. Рядом красивая старинная церковь, речка волгуша 10 мин пешком, автобусная остановка 10 мин пешком. Есть возможность провести газ. Газовая труба от дома в 30 метрах. Вода в доме горячая холодная. Пладоровные деревья ухоженая земля. Чистый воздух. Поля, леса. Кадастровый номер 50:04:0160404:708. Участок можно увеличить до 13 соток. Т. К. Соседний участок тоже принадлежит мне.