Рогачевское ш., 73 км от МКАД
Слобода д., Клин гор. округ
Дача 10 м², участок 12 сот.
Цена 450 тыс. ₽; цена не менялась с 18.08.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 41 %
Земля ≈30 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 362 тыс. → дом ≈88 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 65 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈382 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈804 тыс. / целевая ≈724 тыс. / пессимист. ≈643 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈60 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Конаковский Мох ≈16,1 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23181
Рейтинг 26/100 · уверенность 41 %
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: материал, год, коммуникации, фото); аналогов 3 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 21 % | 11.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 5.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 192 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 362 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 88 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Терехова д. | 6,1 сот. | 300 000 | 49 180 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Слобода д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Слобода д. | 6 сот. | 120 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Еросимово д. | 12,4 сот. | 199 000 | 16 048 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Слобода д. | 5 сот. | 360 000 | 72 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Слобода д. | 50 сот. | 17 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Слобода д. | 15 сот. | 450 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Слобода д. | 14 сот. | 500 000 | 35 714 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Слобода д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Слобода д. | 13 сот. | 400 000 | 30 769 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 000 / 75 000 / 90 000 |
| цена объекта | 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 382 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 804 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 764 000 ₽ |
| продажа: целевая | 724 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 643 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 60 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.3 км | Кленково д. | 10 м² | 8 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Комарово сад. уч. | 10 м² | 6 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Лесная Дача СНТ | 10 м² | 6 сот. | 750 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача площадью 20 м2 на участке 12 соток в Снт. Рядом фермы. На участке бытовка, забор не достроен, поставлены ворота и калитка. Есть свет, но не подключён к бытовке.