Рогачевское ш., 76 км от МКАД
Орлово СНТ, Клин гор. округ
Дача 18 м², участок 10 сот.
Цена 500 тыс. ₽, поднимали с 300 тыс.; первая цена 300 тыс. ₽ от 20.11.2024.
Рейтинг 61/100 · уверенность 48 %
Земля ≈29 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 288 тыс. → дом ≈212 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 35 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈425 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,73 млн / целевая ≈1,55 млн / пессимист. ≈1,38 млн → от пессимистичной прибыль ≈597 тыс. ₽, маржа 43 %, ROI 76 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — в перспективе; в описании: колодец.
До ст. Донховка ≈19,5 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23180
Рейтинг 61/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 812 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 288 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 212 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 778 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Орлово СНТ | 24 сот. | 900 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Орлово СНТ | 12 сот. | 220 000 | 18 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Орлово СНТ | 16 сот. | 500 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Орлово д. | 12 сот. | 345 000 | 28 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Орлово д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Орлово СНТ | 10 сот. | 290 000 | 29 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Орлово д. | 15 сот. | 450 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Орлово д. | 15 сот. | 490 000 | 32 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Орлово д. | 15 сот. | 320 000 | 21 333 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Орлово д. | 10 сот. | 630 000 | 63 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 86 500 / 130 000 |
| цена объекта | 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 425 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 728 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 642 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 555 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 382 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 597 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 76 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | Слобода СНТ | 20 м² | 8,2 сот. | 1 730 000 | 86 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Блокадник СНТ | 20 м² | 12 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Алешино д. | 15 м² | 10 сот. | 1 950 000 | 130 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.11.2024 | 300 000 | история площадки |
| 17.03.2025 | 450 000 (+150 000) | история площадки |
| 21.04.2025 | 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.08.2025 | 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 500 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке стоит хозблок из двух раздельных комнат и сарайчик. Участок ровный без лишних деревьев! Не заболочен и сухой! Рядом общественный колодец! Электричество: наш счетчик на столбе. В перспективе газ! Снт граничит с большой деревней Орлово! Основные дороги в снт асфальтированы, боковые засыпаны щебенкой! Подъезд отличный! Зимой дороги чистят. Один собственник! Без долгов! Все взносы оплачиваются регулярно! Участок 187. Соседний участок тоже свободный и хозяева его продают. Торг для реального покупателя обсуждается! Кадастровый номер: 50:03:0030227:701.