Рогачевское ш., 72 км от МКАД
Ключи СНТ, Клин гор. округ
Дача 25 м², участок 8 сот., каркас.
Цена 600 тыс. ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 55 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 547 тыс. → дом ≈53 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈510 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,43 млн / целевая ≈1,28 млн / пессимист. ≈1,14 млн → от пессимистичной прибыль ≈130 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 13 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ямуга ≈6,9 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23179
Рейтинг 31/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 26 % | 13.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 9.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 4.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 547 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 53 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 120 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Рассвет СНТ | 16 сот. | 700 000 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Авторемонтник СНТ | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Авторемонтник СНТ | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Спектр СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Текстильщик СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Текстильщик СНТ | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Бирево д. | 8 сот. | 199 000 | 24 875 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Бирево д. | 40 сот. | 4 200 000 | 105 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Селевино д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Троицино д. | 15 сот. | 1 350 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 000 / 55 000 / 76 667 |
| цена объекта | 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 510 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 425 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 354 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 282 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 140 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 130 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.7 км | Назарьево д. | 25 м² | 6,2 сот. | 1 500 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Солнышко СНТ | 25 м² | 8 сот. | 550 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Масюгино д. | 25 м² | 8 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Урожай СНТ | 22 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 61 364 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Урожай СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Урожай СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 61 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Мичуринец СНТ | 30 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 76 667 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Сокол СНТ | 20 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 190 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Струбково д. | 20 м² | 4 сот. | 600 000 | 30 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Саньково д. | 30 м² | 7,5 сот. | 1 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача: уютный каркаснощитовой дом на участке 8 соток. Дом 25 кв. М компактный, но функциональный: есть зона кухни, жилая комната, место для хранения вещей. Каркаснощитовая технология тёплый и энергоэффективный вариант, быстро прогревается. Участок 8 соток достаточно места для сада, огорода, зоны отдыха и мангала. Ровный, сухой участок правильной формы удобно планировать посадки и дорожки. Тихое место чистый воздух и природа. Удобный подъезд круглый год, зимой дороги чистят. Документы готовы к сделке, один собственник, без обременений.