Рогачевское ш., 57 км от МКАД
Блокадник СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 20 м², участок 12 сот., сэндвич-панели.
Цена 700 тыс. ₽, снижали с 750 тыс.; первая цена 750 тыс. ₽ от 05.04.2022.
Рейтинг 72/100 · уверенность 57 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 800 тыс. → дом −100 тыс. ₽, −5 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 75 тыс.–144 тыс. ₽/м², медиана 130 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈595 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,11 млн / целевая ≈1,9 млн / пессимист. ≈1,69 млн → от пессимистичной прибыль ≈794 тыс. ₽, маржа 47 %, ROI 89 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Сенеж ≈21,2 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23177
Рейтинг 72/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 13.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 800 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −100 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −5 000 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Аревское д. | 20 сот. | 12 000 000 | 600 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Новоселки д. | 32,7 сот. | 2 060 000 | 62 997 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Новоселки д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Аревское д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Зуево д. | 20 сот. | 1 535 000 | 76 750 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Аревское д. | 15,3 сот. | 8 200 000 | 535 948 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Аладьино д. | 16 сот. | 1 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Аладьино д. | 19 сот. | 1 500 000 | 78 947 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Аладьино д. | 17 сот. | 680 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Пруды д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 000 / 130 000 / 143 750 |
| цена объекта | 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 595 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 111 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 005 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 900 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 689 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 794 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 89 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.2 км | Клинские Дачи КП | 20 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Заовражье д. | 20 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Алешино д. | 15 м² | 10 сот. | 1 950 000 | 130 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Орлово СНТ | 18 м² | 10 сот. | 500 000 | 27 778 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Воронино д. | 24 м² | 17,5 сот. | 3 350 000 | 139 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Монтажник СНТ | 16 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 143 750 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2022 | 750 000 | история площадки |
| 08.09.2022 | 660 000 (−90 000) | история площадки |
| 11.12.2023 | 720 000 (+60 000) | история площадки |
| 22.08.2024 | 700 000 (−20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок в Снт, ровный, частично обработанный, на участке хоз блок 4х4. Вода, электричество. Лес рядом. На смс и сообщения отвечаю.