Рогачевское ш., 61 км от МКАД
Кленково д., Клин гор. округ
Дача 10 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 650 тыс. ₽; цена не менялась с 03.05.2025.
Рейтинг 42/100 · уверенность 39 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 480 тыс. → дом ≈170 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 45 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈200 тыс. ₽; дом 10 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: газ.
До ст. Стреглово ≈9,8 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23176
Рейтинг 42/100 · уверенность 39 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 2 (разброс ₽/м² 100 %); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 23.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 40 % | 5.7 |
| участок | 5 | 36 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 7.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 480 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 170 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Кленково д. | 20 сот. | 2 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Напругово д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Напругово д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мякинино д. | 13 сот. | 450 000 | 34 615 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мякинино д. | 12,4 сот. | 1 500 000 | 120 968 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Напругово д. | 20 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Напругово д. | 25 сот. | 2 000 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Золино д. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Золино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Соколово д. | 20 сот. | 550 000 | 27 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 74 584 / 104 167 |
| цена объекта | 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 552 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 10 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 10 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.3 км | Слобода д. | 10 м² | 12 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Чайковского пос. | 12 м² | 4 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.05.2025 | 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 8 соток! Дом непригоден для проживания! Плодородная почва! Подъезд к участку затруднён, но при желании можно сделать! Участком не занимались давно с 2007 года! С документами все в порядке! Возможность подключить газ, электричество.