Рогачевское ш., 81 км от МКАД
Заречье-1 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 48 м², участок 10 сот., брус.
Цена 800 тыс. ₽, поднимали с 700 тыс.; первая цена 700 тыс. ₽ от 18.05.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 333 тыс. → дом ≈467 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 15 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,92 млн / целевая ≈1,73 млн / пессимист. ≈1,54 млн → от пессимистичной прибыль −101 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −6 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Живописное ≈8,2 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23175
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.4 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 13.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 333 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 467 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 729 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Лад СНТ | 6 сот. | 230 000 | 38 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Назарово д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Северная Звезда СНТ | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Исаково д. | 16 сот. | 700 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Исаково д. | 13 сот. | 1 350 000 | 103 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Молодогвардеец-1 СНТ | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Молодогвардеец-1 СНТ | 9,5 сот. | 600 000 | 63 158 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Раменье СНТ | 11,5 сот. | 350 000 | 30 435 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Хлебопек СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Хлебопек СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 32 676 / 62 500 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 924 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 828 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 732 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 539 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -101 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Маяк СНТ | 50 м² | 10,7 сот. | 2 650 000 | 53 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лад СНТ | 57 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 40 351 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | 48 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | Прибрежный СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Мельдино д. | 55 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Зорька СНТ | 40 м² | 5 сот. | 600 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Молодогвардеец СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Карамышево д. | 60 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Машиностроитель СНТ | 60 м² | 15 сот. | 5 700 000 | 95 000 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 700 000 | история площадки |
| 04.06.2026 | 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.06.2026 | 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.08.2026 | 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 800 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 10 соток, правильной формы с недостроенным домом, дом не оформлен! Сруб 6*6м + терраса 2*6. Требует ремонта и достройки. Можно просто обрезать террасу и оставить сруб. Документы на участок без проблем. Садовое товарищество заречье-1, охрана по периметру, дороги чистят. В пешей доступности река Сестра и лес. Звоните с 10 до 21, все расскажу, показ по договоренности.