Рогачевское ш., 82 км от МКАД
Хлебопек СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 64 м², участок 12 сот., брус.
Цена 1,45 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 14.06.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 374 тыс. → дом ≈1,08 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈1,18 млн, покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,86 млн / целевая ≈1,68 млн / пессимист. ≈1,49 млн → от пессимистичной прибыль −922 тыс. ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: колодец; в описании: печь, нет септика (туалет на улице).
До ст. Живописное ≈7 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23167
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 160 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 374 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 076 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 812 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Хлебопек СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Раменье СНТ | 11,5 сот. | 350 000 | 30 435 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Молодогвардеец-1 СНТ | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Северная Звезда СНТ | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хлебопек СНТ | 15 сот. | 450 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Молодогвардеец-1 СНТ | 9,5 сот. | 600 000 | 63 158 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Назарово д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ступино д. | 24 сот. | 2 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ступино д. | 12 сот. | 890 000 | 74 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесное-1 СНТ | 15 сот. | 990 000 | 66 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 180 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 857 / 25 333 / 53 000 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 862 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 769 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 676 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 490 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -922 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Прибрежный СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лад СНТ | 57 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 40 351 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Молодогвардеец СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Молодогвардеец СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 17 857 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Пантелеево д. | 75 м² | 10,7 сот. | 1 900 000 | 25 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Правда СТ | 72 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Машиностроитель СНТ | 60 м² | 15 сот. | 5 700 000 | 95 000 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Маяк СНТ | 50 м² | 10,7 сот. | 2 650 000 | 53 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Карамышево д. | 60 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Волгарь СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.06.2025 | 2 300 000 | история площадки |
| 04.09.2025 | 2 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 25.03.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 1 450 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 107330469 Вашему вниманию предлагается дача в Снт "Хлебопёк", деревня Ступино, Дмитровский городской округ, Московская область. Об участке. Участок площадью 1200 кв. М предназначен для садоводства и огородничества (земля сельскохозяйственного назначения). На участке расположены дом и уличный туалет. Участок сухой, ровный, огорожен по периметру, имеются ворота для проезда автомобиля. Посажены цветы и декоративные растения. Проведено межевание. Снт находится под круглосуточной охраной, въезд осуществляется через автоматические ворота. О доме. Брусчатый дом общей площадью 64 кв. М построен в 2003 году. Дом не оформлен, но пригоден для проживания. Планировка: Первый этаж: летняя кухня (12 кв. М) и три жилые комнаты. В большой комнате установлена печь, которая обогревает весь дом. Второй этаж: одна большая комната. Отделка и конструкция: все помещения обшиты вагонкой, стены утеплены; перекрытие между этажами деревянное; крыша утеплена и покрыта металлом; фундамент столбчатый. Дом предназначен для сезонного проживания. Коммуникации. Электричество заведено в дом и разведено по комнатам (необходимо ставить счетчик). Инфраструктура. Участок расположен в тихом Снт недалеко от деревни Ступино. Зимой дороги регулярно расчищают от снега. Возможен оперативный показ в удобное для вас время. Если у вас остались вопросы звоните, я с удовольствием на них отвечу! "градомиръ" компания, которую рекомендуют друзьям! Мы предлагаем: одобрение ипотеки; юридическое сопровождение сделок; подбор и продажу недвижимости.