Рогачевское ш., 60 км от МКАД
Покровские Холмы СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 100 м², участок 7 сот., брус.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 03.09.2025.
Рейтинг 37/100 · уверенность 61 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 467 тыс. → дом ≈1,03 млн ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,42 млн / целевая ≈3,97 млн / пессимист. ≈3,53 млн → от пессимистичной прибыль ≈457 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Клин ≈22,7 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23165
Рейтинг 37/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 30 % | 12.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 467 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 033 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 330 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Покровские Холмы СНТ | 9 сот. | 4 679 100 | 519 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Покровские Холмы СНТ | 18 сот. | 1 800 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пруды д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Покровское с. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Покровское с. | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 16.10.2020 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Покровское с. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Аревское д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Аревское д. | 20 сот. | 12 000 000 | 600 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Зуево д. | 20 сот. | 1 535 000 | 76 750 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Боблово д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 44 439 / 52 721 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 415 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 194 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 974 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 532 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 457 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.1 км | Новосиньково пос. | 100 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Орлово СНТ | 98 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 43 878 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Рыгино-1 СНТ | 100 м² | 8,2 сот. | 7 500 000 | 75 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Грачи СНТ | 98 м² | 8 сот. | 9 000 000 | 91 837 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Монтажник СНТ (Тимоново д.) | 96 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 52 083 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Одуванчик СНТ | 110 м² | 10 сот. | 5 000 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Вельево д. | 88,2 м² | 8 сот. | 4 650 000 | 52 721 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 20 км | Луч СНТ | 91,5 м² | 8 сот. | 3 150 000 | 34 426 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Дубрава СНТ | 120 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Заовражье СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 999 999 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.09.2025 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу(двухэтажный дом с камином)+ летний домик 6*3, колодец новый 17 колец, баня в Снт "Покровские холмыОбжитое товарищество, соседи живут круглый. Живописное место для отдыха, рядом лес, озеро. Участок крайний, возможность самозахвата. В доме пластиковые окна, новая проводка (двутарифный счётчик). Дмитровский р-н.