Рогачевское ш., 76 км от МКАД
Измайлово СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 80 м², участок 9 сот., брус.
Цена 1,6 млн ₽, поднимали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 31.05.2022.
Рейтинг 27/100 · уверенность 62 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 507 тыс. → дом ≈1,09 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 18 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,27 млн / целевая ≈2,05 млн / пессимист. ≈1,82 млн → от пессимистичной прибыль −1,14 млн ₽, маржа −63 %, ROI −39 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец, газ.
До ст. Темпы ≈7,2 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23162
Рейтинг 27/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 3.7 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 312 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 507 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 093 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 662 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Измайлово СНТ | 9,7 сот. | 700 000 | 72 165 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Измайлово СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Раменье д. | 6 сот. | 590 000 | 98 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Раменье д. | 25 сот. | 1 300 000 | 52 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Раменье д. | 9,5 сот. | 875 000 | 92 105 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Раменье д. | 25 сот. | 1 600 000 | 64 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Караваево д. | 17,5 сот. | 700 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Караваево д. | 13 сот. | 3 200 000 | 246 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Карамышево СНТ | 8 сот. | 430 000 | 53 750 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Карамышево СНТ | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 857 / 27 500 / 59 371 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 273 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 159 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 046 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 818 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 142 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Заречье-1 СНТ | 85,9 м² | 10,3 сот. | 5 100 000 | 59 371 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Машиностроитель СНТ | 80 м² | 6,5 сот. | 2 200 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Карамышево д. | 60 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Маяк СНТ | 87,5 м² | 11,3 сот. | 4 000 000 | 45 714 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Молодогвардеец СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 17 857 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Лад СНТ | 100 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Лад СНТ | 57 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 40 351 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Прибрежный СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Молодогвардеец СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.05.2022 | 1 500 000 | история площадки |
| 22.09.2022 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.11.2022 | 1 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.02.2023 | 1 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.06.2023 | 1 250 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.03.2024 | 1 150 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.04.2025 | 1 600 000 (+450 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 9 соток с домом. На участке: - колодец (5 колец, 6е сверху). - монолитный железобетонный ленточный фундамент марки М450, размером 6*6 с выносом под террасу 2м. Глубина ленты 1,6 метра, высота над землей 45 см. (Фундамент под блочный дом). - плодовые деревья/кустарники. - электричество. - новое покрытие крыши (профлист). Дом каркасный, требуется ремонт мансардного этажа. Участок в начале улицы, хорошая подъездная дорога без затоплений в весенне-осенний период. Автоматические ворота в Снт, освещение главной улицы в вечернее время. Одним из преимуществ участка является возможность купить соседний участок и увеличить общую площадь до 19 соток. Перспектива газоснабжения (в ближайшую деревню заведен газ). Торг реальному покупателю.