Рогачевское ш., 75 км от МКАД
Одуванчик СНТ, Клин гор. округ
Дача 62 м², участок 10 сот., брус.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 14.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 51 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 321 тыс. → дом ≈1,28 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 12 тыс.–24 тыс. ₽/м², медиана 14 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈853 тыс. / целевая ≈768 тыс. / пессимист. ≈682 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,82 млн ₽, маржа −267 %, ROI −73 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Конаковский Мох ≈14 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23160
Рейтинг 26/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 116 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 8 % | 0.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 084 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 321 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 279 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 629 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Борщево д. | 6,5 сот. | 280 000 | 43 077 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Борщево д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Борщево д. | 6 сот. | 135 000 | 22 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Борщево д. | 16 сот. | 800 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Борщево д. | 13,7 сот. | 500 000 | 36 496 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Борщево д. | 9 сот. | 230 000 | 25 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Борщево д. | 20 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Борщево д. | 30 сот. | 950 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Борщево д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Трехденево д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 667 / 13 793 / 23 684 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 853 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 810 000 ₽ |
| продажа: целевая | 768 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 682 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 818 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −267 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Заболотье д. | 60 м² | 10 сот. | 699 999 | 11 667 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Ясное СНТ | 58 м² | 6 сот. | 800 000 | 13 793 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Орлово СНТ | 76 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 23 684 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.06.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 15.06.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 62 м2 с П-образной террасой у хвойного леса. Крайний участок 10 соток! Представьте: вы пьете утренний кофе на террасе, а перед вами только лес и тишина. Соседей напротив нет и не будет участок на крайней линии, прямо напротив хвойного массива. Дом для души: · Двухэтажный дом из бруса, 62 м2. · 1 этаж: Уютная кухня и зал с готовой мебелью заезжайте и живите сразу. · Главная фигура дома П-образная терраса. Места хватит для большого стола, шезлонгов и гамака. Земля и сад: · Ровные 10 соток в собственности. Забор есть. · Круглогодичный проезд (зимой чистят), подъезд на легковой машине. · Вода и канализация заведены в дом. · Винтовые сваи фундаменту не страшна влага. Подарки от предыдущих хозяев: · Капитальный хозблок 6х3 м. · Плодоносящие яблони, кусты малины, розы и туи ландшафтный дизайн уже заложен. Тишина и цивилизация: Снт находится в 25км. От г. Клин. Лес через дорогу, можно гулять за грибами, в шаговой доступности находится водоем для рыбалки, обустроенным пляжем. Звоните, показываем в любое время. Обмен не рассматриваю.