Рогачевское ш., 60 км от МКАД
Мишнево д., Клин гор. округ
Дача 37 м², участок 20 сот.
Цена 1,75 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 1,05 млн → дом ≈700 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 53 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,59 млн / целевая ≈2,33 млн / пессимист. ≈2,07 млн → от пессимистичной прибыль −156 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −7 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома).
До ст. Клин ≈17,5 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23157
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 12.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 050 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 700 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 919 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мишнево д. | 28 сот. | 1 800 000 | 64 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мишнево д. | 15 сот. | 360 000 | 24 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Григорьевское д. | 11,9 сот. | 2 600 000 | 218 487 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Попелково д. | 50 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Григорьевское д. | 24,5 сот. | 2 329 000 | 95 061 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Григорьевское д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Григорьевское д. | 8 сот. | 145 000 | 18 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Григорьевское д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Григорьевское д. | 13,7 сот. | 1 370 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Попелково д. | 25 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 778 / 63 158 / 74 627 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 590 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 460 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 331 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 072 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -155 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Раздолье пос. | 40 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Мерзлово д. | 36 м² | 12 сот. | 1 900 000 | 52 778 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Дубрава СНТ | 33,5 м² | 12 сот. | 2 499 999 | 74 627 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Мякинино д. | 41,9 м² | 13 сот. | 2 750 000 | 65 632 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Трехденево д. | 40 м² | 20 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Мошницы СНТ | 36 м² | 10 сот. | 2 650 000 | 73 611 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Орлово СНТ | 36 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 55 556 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Отдых СНТ | 38 м² | 12 сот. | 2 400 000 | 63 158 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Автомобилист СНТ | 40 м² | 13 сот. | 2 900 000 | 72 500 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Путеец-1 СНТ | 36 м² | 12 сот. | 1 190 000 | 33 056 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 1 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 1 750 000 |
Описание
Продам дачный домик в деревне Мишнево. Участок 20 соток, огорожен сеткой рабицой, живая изгородь из елок, соседи только с одной стороны, дом крайний, речка в 100 метрах. На участке маленький летний домик 4х5.7 м, небольшой пруд для полива, кусты смороды, жимолость, крыжовник, пару яблонь, туалет на улице, дом подключён к электричеству, имеется свой съезд с дороги, ворота, калитка. Круглогодичный подъезд. Собственный съезд с дороги. Проехать можно через Солнечногорск, или через Клин через Рогаческое шоссе или шоссе Клин Дмитров. Кто готов быстро выйти на сделку адекватный дисконт.