Рогачевское ш., 68 км от МКАД
Строитель-3 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 48,8 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 15.06.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Земля ≈27 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 163 тыс. → дом ≈1,64 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 19 тыс.–23 тыс. ₽/м², медиана 22 тыс.
Ремонт ≈876 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,02 млн / целевая ≈919 тыс. / пессимист. ≈817 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,59 млн ₽, маржа −195 %, ROI −66 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Запрудня ≈21,2 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23155
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 27 161 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 163 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 637 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 545 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Трехсвятское с. | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Трехсвятское с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Трехсвятское с. | 9,4 сот. | 235 250 | 25 027 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Трехсвятское с. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Рогачево СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Рогачево СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Соколовский Починок д. | 9,6 сот. | 241 000 | 25 104 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Соколовский Починок д. | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Усть-Пристань д. | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Чернеево с. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 876 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 913 / 22 000 / 22 727 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 021 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 970 000 ₽ |
| продажа: целевая | 919 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 817 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 589 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −195 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Станкин-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Станкин-1 СНТ | 44 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 22 727 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Борщево СНТ | 48 м² | 8 сот. | 3 650 000 | 76 042 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Березка-5 СНТ | 42,3 м² | 5,5 сот. | 800 000 | 18 913 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 26.06.2026 | 2 050 000 (−50 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 2 000 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 950 000 (+50 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Садовый домик с мансардным этажом, отдельной кухней, баней и прямым выходом в лес. Продается дачный дом в живописном месте. Участок 6 соток, все аккуратно, есть место и для цветников, и для зоны барбекю. На участке: Дачный дом 48,8 м2 уютный, двухэтажный, готов к сезону. Отдельная летняя кухня готовьте, не нагревая дом, и не боясь запахов. Баня с санузлом. Колодец. За домом проходит пожарная канава, через нее легко перекинуть мостик и оказаться прямо в сосновом лесу. Соседей с той стороны нет, только природа. Место славится избытком черники и белых грибов. В 10 минутах по живописному лесу протекает река с песчаными пляжами, так же на территории Снт расположен пруд. Обременений нет. Собственник один. Московская область, Дмитровский район, Больше-Рогачевский с. О., в районе с. Трёхсвятское, Снт Строитель-3, уч. 85.