Рогачевское ш., 44 км от МКАД
Сенеж-1 СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 25 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,95 млн ₽; цена не менялась с 07.04.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 48 %
Земля ≈160 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 958 тыс. → дом ≈992 тыс. ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 48 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,33 млн / целевая ≈2,1 млн / пессимист. ≈1,87 млн → от пессимистичной прибыль −192 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Подсолнечная ≈7,6 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23152
Рейтинг 23/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 17.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 57 % | 4.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 159 672 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 958 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 992 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 680 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Монтажник СНТ | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тимоново д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тимоново д. | 11 сот. | 2 900 000 | 263 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тимоново д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фермерский КДЗ | 6,3 сот. | 999 999 | 158 730 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Грачи СНТ | 8,2 сот. | 2 000 000 | 243 902 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Тимоново д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Аист СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесные Хутора СНП | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесные Хутора СНП | 8,7 сот. | 1 650 000 | 189 655 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 387 / 96 000 / 108 333 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 332 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 215 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 099 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 866 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -191 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Аист СНТ | 30 м² | 8,9 сот. | 3 250 000 | 108 333 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Данко СНТ | 25 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 96 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Живага СНТ | 31 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 48 387 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2026 | 1 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютная дача, на участке есть место под грядки. Участок ухоженный. На участке имеется баня и сарайчик(под инвентарь), в доме чердак, свет 15киловат. Место тихое, уютное, рядом лес и гребные места. Дружелюбные соседи, зимой никаких проблем нет-чистят. Позвольте себе дачу в хорошем месте.