Рогачевское ш., 33 км от МКАД
Блюз СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 36 м², участок 4,6 сот.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 18.07.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 52 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 4,6 сот. = 509 тыс. → дом ≈1,44 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 62 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,53 млн / целевая ≈2,28 млн / пессимист. ≈2,03 млн → от пессимистичной прибыль −352 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −15 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 128 км ≈9,5 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23151
Рейтинг 32/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 22.1 |
| торг | 5 | 76 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 3.3 |
| участок | 5 | 5 % | 0.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 509 000 ₽ (4,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 441 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 028 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Блюз СНТ | 22 сот. | 3 100 000 | 140 909 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Блюз СНТ | 8 сот. | 940 000 | 117 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Блюз СНТ | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 14 сот. | 1 300 000 | 92 857 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Блюз СНТ | 9,8 сот. | 1 300 000 | 132 653 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Блюз СНТ | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Блюз СНТ | 6 сот. | 799 999 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Блюз СНТ | 34 сот. | 4 000 000 | 117 647 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Блюз СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубрава СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 500 / 70 138 / 80 000 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 532 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 405 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 279 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 026 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -351 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.1 км | Зеленая роща СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Мосстройпрогресс-2 СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Лесные Узоры ДНП | 37,7 м² | 6,7 сот. | 2 900 000 | 76 923 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Бухарово д. | 35 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 185 714 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Редино д. | 35 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 62 857 | снято (цена объявления) 17.10.2026 | сохраненная копия |
| 8.4 км | Пешки д. | 38 м² | 5 сот. | 3 350 000 | 88 158 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Безверхово д. | 40 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Исток-С СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Редино д. | 40 м² | 6,5 сот. | 2 750 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Салют СНТ | 36 м² | 6,5 сот. | 2 550 000 | 70 833 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.07.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 15.09.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 1 950 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом 6*6 под отделку, без коммуникаций.