Новорязанское ш., 61 км от МКАД
Пруссы с., Коломенский гор. округ
Дом 120 м², участок 21 сот., брус.
Цена 2,75 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 10.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 75/100 · уверенность 64 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 21 сот. = 1,12 млн → дом ≈1,63 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 39 тыс.–184 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,78 млн / целевая ≈9,71 млн / пессимист. ≈8,63 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,89 млн ₽, маржа 45 %, ROI 82 %.
Коммуникации: газ — нет.
До ст. Осёнка ≈3,8 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2315
Рейтинг 75/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 116 000 ₽ (21 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 634 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 617 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Пруссы с. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пруссы с. | 40 сот. | 3 600 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пруссы с. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Борисово д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Шкинь с. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Крутогорье СНТ | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Борисово д. | 30 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шкинь с. | 20 сот. | 1 050 000 | 52 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Борисово д. | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Борисово д. | 45 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 167 / 80 556 / 183 888 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 783 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 244 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 705 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 626 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 888 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 82 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Свистягино д. | 120 м² | 30 сот. | 4 700 000 | 39 167 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Свистягино д. | 119,8 м² | 30 сот. | 6 100 000 | 50 918 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Андреевка д. | 120 м² | 16 сот. | 14 000 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Лада СНТ | 121 м² | 13,5 сот. | 13 500 000 | 111 570 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Карпово с. | 124 м² | 15 сот. | 7 950 000 | 64 113 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Федоровское с. | 126 м² | 12 сот. | 9 500 000 | 75 397 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Надежда СНТ | 108 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 60 185 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Печенцино д. | 114,2 м² | 15,2 сот. | 21 000 000 | 183 888 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Осенка пос. | 140 м² | 10,5 сот. | 12 000 000 | 85 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Акатово д. | 132 м² | 24 сот. | 12 000 000 | 90 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 20.08.2026 | 2 750 000 (+250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесен аванс до 30 сентября 2026 года! Ищете чистый воздух и тишину рядом с историей? Тогда это предложение для вас! Продаётся участок с домом в живописном селе Пруссы (Коломенский район). Локация: 1 час от Москвы по Новорязанскому шоссе до Непецино. Далее 8 км до исторического села Шкинь (Свято-Духовский храм). Ещё 3 км и вы в селе Пруссы, где находится храм Ильи Пророка Xvi века (дом расположен буквально рядом!). Характеристики: Дом 120 м2 (1989 г. Постройки). Участок 21 сотка (два смежных участка: 9 и 12) правильной формы, назначение Лпх. Дом оформлен как жилой, присвоен адрес, возможна прописка. На участке есть так же сруб 5*6, планировался под баню. Коммуникации: свет, заведен в дом, воды, канализации, газа нет. Инфраструктура и природа: Хорошая асфальтированная дорога. Живописные виды, тишина, малочисленное население. Пруды для рыбалки рядом. Кому подойдёт: Для тех, кто ищет уединённый отдых вдали от городской суеты. Прекрасный вариант как для постоянного проживания, так и для инвестиций в растущем направлении. Звоните! Показ по договоренности! Код пользователя: 51762. Номер в базе: 13568056.