Рогачевское ш., 64 км от МКАД
Солнечный Берег - 2 ДНП, Клин гор. округ
Дача 35 м², участок 28,6 сот., брус.
Цена 1,97 млн ₽, снижали с 3,85 млн; первая цена 3,85 млн ₽ от 12.05.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 57 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 28,6 сот. = 1,89 млн → дом ≈84 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 47 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,67 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,06 млн / целевая ≈2,75 млн / пессимист. ≈2,44 млн → от пессимистичной прибыль ≈270 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
Коммуникации: скважина; септик; свет — есть.
До ст. Клин ≈10,2 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23149
Рейтинг 46/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 25 % | 12.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 11 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 37 % | 2.6 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 948 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 886 000 ₽ (28,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 84 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 400 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Опалево д. | 9 сот. | 800 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Берег - 2 ДНП | 11 сот. | 850 000 | 77 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный Берег - 2 ДНП | 10,4 сот. | 980 000 | 94 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный Берег - 2 ДНП | 18,5 сот. | 1 450 000 | 78 378 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный Берег - 2 ДНП | 15,5 сот. | 1 100 000 | 70 968 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный Берег - 2 ДНП | 8,2 сот. | 576 000 | 70 244 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный Берег - 2 ДНП | 9,3 сот. | 600 000 | 64 516 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный Берег - 2 ДНП | 12 сот. | 910 000 | 75 833 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечный Берег - 2 ДНП | 14,3 сот. | 800 000 | 55 944 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гермес СНТ | 50 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 667 / 73 333 / 91 250 |
| цена объекта | 1 970 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 674 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 056 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 903 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 750 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 445 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 270 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.3 км | Высокое СНТ | 36 м² | 16 сот. | 2 900 000 | 80 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Трехденево д. | 40 м² | 20 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Ручеек СНТ | 40 м² | 16 сот. | 3 650 000 | 91 250 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Зеленоградец СНТ | 45 м² | 16 сот. | 3 300 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Назарово х. | 45 м² | 15 сот. | 2 100 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.05.2026 | 3 850 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 920 000 (−930 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 2 690 000 (−230 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 2 320 000 (−370 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 2 000 000 (−320 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 1 970 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 970 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок с домом 35 м2 (без коммуникаций), электричество в доме есть. На участке два металлических гаража, жилая бытовка с отделкой, металло-пластиковыми окнами, линолеум. Электричество, утеплена 10 м2. На участке есть скважина. Септик. Летний туалет. Участок расположен в самом конце Снт со своим выходом к водоёму и лесополосе. Всего два соседа. Участок ровной формы. Отличный вариант для проживания и строительства полноценного дома. Есть готовый проект для постройки дома (дизайн проект и архитектурный проект).