Рогачевское ш., 81 км от МКАД
Лад СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 57 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽, поднимали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 14.09.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 55 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 206 тыс. → дом ≈2,09 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 15 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,46 млн / целевая ≈1,32 млн / пессимист. ≈1,17 млн → от пессимистичной прибыль −1,92 млн ₽, маржа −164 %, ROI −62 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Живописное ≈8,7 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23139
Рейтинг 10/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 95 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 206 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 094 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 737 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Заречье-1 СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Исаково д. | 13 сот. | 1 350 000 | 103 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Исаково д. | 16 сот. | 700 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Назарово д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Молодогвардеец-1 СНТ | 9,5 сот. | 600 000 | 63 158 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Молодогвардеец-1 СНТ | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Северная Звезда СНТ | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Раменье СНТ | 11,5 сот. | 350 000 | 30 435 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ступино д. | 24 сот. | 2 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ступино д. | 12 сот. | 890 000 | 74 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 25 000 / 62 500 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 464 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 391 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 318 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 171 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 924 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −164 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −62 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Прибрежный СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Молодогвардеец СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Карамышево д. | 60 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Мельдино д. | 55 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Молодогвардеец СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 17 857 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | 48 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.4 км | Правда СТ | 72 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Зорька СНТ | 40 м² | 5 сот. | 600 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 05.10.2026 | 2 300 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача из бруса, построенная в 2005 году. Дом двухэтажный с косметическим ремонтом, расположен на участке Снт. В доме пять комнат, что позволяет комфортно разместиться большой семье. Для удобства есть кабельное/цифровое ТВ. На территории участка находится теплица, а также просторный сад с зелеными насаждениями и зоной отдыха. Есть колодец для водоснабжения. Санузел расположен на улице. До ближайшего магазина можно дойти пешком, рядом проходит асфальтированная дорога, обеспечивающая удобный подъезд к дому. Этот дом станет отличным местом для отдыха от городской суеты.2 хоз. Блока, в одном душ, туалет и сарай, второй полностью под инвентарь, все дорожки забетонированы.