Рогачевское ш., 29 км от МКАД
Ясная Поляна СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 31,2 м², участок 6,7 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 28.07.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 49 %
Земля ≈303 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 2,03 млн → дом ≈470 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 55 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈524 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,79 млн / целевая ≈2,51 млн / пессимист. ≈2,23 млн → от пессимистичной прибыль −415 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. пл. 116 км ≈7,7 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23136
Рейтинг 27/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 56 % | 4 |
| участок | 5 | 25 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 302 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 030 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 470 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 064 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Атмосфера СНТ | 15 сот. | 5 036 250 | 335 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Строитель-4 СНТ | 14 сот. | 4 700 500 | 335 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гульнево д. | 18 сот. | 7 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гульнево д. | 9 сот. | 2 013 760 | 223 751 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гульнево д. | 12 сот. | 4 029 000 | 335 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Строитель-4 СНТ | 7,5 сот. | 2 190 000 | 292 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Квант СНТ | 6,2 сот. | 2 250 000 | 362 903 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гульнево д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гульнево д. | 29 сот. | 9 736 750 | 335 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гульнево д. | 6,5 сот. | 3 200 000 | 492 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 524 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 76 923 / 129 630 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 792 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 652 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 513 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 234 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -415 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.6 км | Липки СНТ | 30 м² | 6,6 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Лесные Узоры ДНП | 37,7 м² | 6,7 сот. | 2 900 000 | 76 923 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Кочергино СНТ | 27 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 129 630 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.07.2025 | 2 700 000 | история площадки |
| 04.08.2025 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом с земельным участком в Снт "Ясная Поляна" в Дмитровском районе находится по Дмитровскому шоссе на расстоянии 32 км от Мкад. Отопление водное. На территории участка находится баня. Один взрослый собственник, полная сумма в Дкп. Оперативный показ! Звоните! Мария.