Рогачевское ш., 44 км от МКАД
Знание СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 30 м², участок 7,9 сот.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 30.10.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Земля ≈205 тыс. ₽/сот. × 7,9 сот. = 1,62 млн → дом ≈880 тыс. ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 48 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,53 млн / целевая ≈2,28 млн / пессимист. ≈2,02 млн → от пессимистичной прибыль −702 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Подсолнечная ≈5,4 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23135
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 18.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 5.7 |
| участок | 5 | 35 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 205 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 620 000 ₽ (7,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 880 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Знание СНТ | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Тимоново д. | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечное СНТ | 8,6 сот. | 2 300 000 | 267 442 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тимоново д. | 5,5 сот. | 1 100 000 | 200 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тимоново д. | 5,5 сот. | 1 000 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тимоново д. | 12 сот. | 6 700 000 | 558 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тимоново д. | 10 сот. | 4 850 000 | 485 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тимоново д. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тимоново д. | 14 сот. | 9 500 000 | 678 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тимоново д. | 9,6 сот. | 4 750 000 | 494 792 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 387 / 82 750 / 125 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 529 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 403 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 276 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 023 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -702 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Аист СНТ | 30 м² | 8,9 сот. | 3 250 000 | 108 333 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Монтажник СНТ | 32 м² | 7,8 сот. | 2 800 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Весна ДНП | 30 м² | 6,5 сот. | 2 650 000 | 88 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | № 2 ЦМИС СНТ | 30 м² | 7,8 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Живага СНТ | 31 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 48 387 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Ермолино д. | 30 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 125 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Сенеж-1 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 78 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Субботино д. | 33 м² | 9 сот. | 3 150 000 | 95 455 | снято (цена объявления) 30.07.2026 | сохраненная копия |
| 6.7 км | Дружный-2 СНТ | 34 м² | 7,4 сот. | 2 400 000 | 70 588 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Редино д. | 35 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 62 857 | снято (цена объявления) 17.10.2026 | сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача снт солнечное, рядом с Тимоново, площадью 7.9 соток, с центральным водоснабжением И электричеством. Дом построен из осб, сверху сайдинг( можно использовать как хозблок или сделать место для первичного проживания, + есть туалет). Одноэтажное строение расположено на участке в Снт, обеспеченном асфальтированной дорогой и удобным доступом к общественному транспорту. На территории имеется место для отдыха и садоводства. В шаговой доступности магазин ( через поле минут 15). До города можно добраться 15 минут на машине, либо общественным транспортом до станции Подсолнечная, рядом озеро Сенеж.