Рогачевское ш., 64 км от МКАД
Дружба-1 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 31.08.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 51 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 400 тыс. → дом ≈2,2 млн ₽, 73 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 14 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈985 тыс. / целевая ≈886 тыс. / пессимист. ≈788 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,82 млн ₽, маржа −231 %, ROI −70 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Запрудня ≈19,7 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23131
Рейтинг 18/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 149 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 11 |
| торг | 5 | 25 % | 1.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 596 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 400 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 200 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 73 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Александрово д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Александрово д. | 5 сот. | 350 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Александрово д. | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Поздняково д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Поздняково д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Кочергино д. | 19 сот. | 1 600 000 | 84 211 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Поздняково д. | 15 сот. | 1 050 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Кочергино д. | 15,2 сот. | 995 000 | 65 461 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Безбородово д. | 12 сот. | 999 998 | 83 333 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Копытово д. | 10 сот. | 490 000 | 49 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 000 / 38 000 / 63 333 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 985 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 936 000 ₽ |
| продажа: целевая | 886 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 788 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 822 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −231 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −70 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Александрово д. | 30 м² | 8,5 сот. | 1 900 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Дружба-28 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 950 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Лужайка СНТ | 25 м² | 6 сот. | 350 000 | 14 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 21.09.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 140096198 Дом, Баня и земельный участок в Дмитровском районе, с/о Большерогачевский, с/т Дружба-1. Дом 1993 года постройки. Фундамент высокий, блоки. Стены брус. Внутри полы деревянные, стены и потолок обшиты вагонкой. Крыша металлическая. Кадастровый номер участка: 50:04:0080309:279. На участке растут плодовые деревья. Участок ровный, правильной прямоугольной формы, огорожен деревянным забором, соседи с трех сторон. Имеется летний водопровод, электричество. Отличный круглогодичный подъезд, грунтовая дорога. Многие дачники проживают круглый год. Дороги зимой расчищены. СТ окружено лесом, где очень много грибов и ягод. Очень тихое, спокойное место. СТ Дружба-1 расположено в экологически чистом районе. Кадастровый номер участка: 50:04:0080309:275. На участке расположена Баня. Кадастровый номер: 50:04:0080309:280. Коммуникации: свет. Прямая продажа! Быстрый выход на сделку. Возможен оперативный показ в удобное для Вас время. Если у Вас остались какие-либо вопросы звоните и я с удовольствием на них отвечу! * Градомиръ компания, которую рекомендуют друзьям! - Услуга ипотечного брокера. - Юридическое сопровождение сделок. - Подбор и продажа недвижимости. Безопасность сделки обеспечена стандартами работы Гильдии Риэлторов Московской области (все сделки застрахованы).