Рогачевское ш., 56 км от МКАД
Горицы д., Дмитровский гор. округ
Дача 29,5 м², участок 17 сот., брус.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 12.07.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 54 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 1,03 млн → дом ≈1,57 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 45 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈390 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,77 млн / целевая ≈1,6 млн / пессимист. ≈1,42 млн → от пессимистичной прибыль −1,18 млн ₽, маржа −83 %, ROI −45 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь.
До ст. имени Барсученко ≈17,1 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23130
Рейтинг 22/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 13.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 034 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 566 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 085 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Горицы д. | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Горицы д. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горицы д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горицы д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горицы д. | 5 сот. | 499 000 | 99 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горицы д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бунятино д. | 7,3 сот. | 1 300 000 | 178 082 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бунятино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бунятино д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Курьково д. | 24 сот. | 2 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 390 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 161 / 54 839 / 63 333 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 775 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 686 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 598 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 420 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 180 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −83 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Прогресс-3 СНТ | 31 м² | 9,6 сот. | 1 400 000 | 45 161 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Александрово д. | 30 м² | 8,5 сот. | 1 900 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Художественная Вышивка СНТ | 31 м² | 10 сот. | 1 700 000 | 54 839 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом с правом прописки в деревне Горицы, Дмитровский район (Московская область). На участке 17 соток расположены два строения: основной дом, пригодный для круглогодичного проживания (отапливается печью), и летний домик. Выполнен ввод электричества 15 квт, на участке организован летний водопровод. Территория огорожена по периметру забором, высажены плодовые деревья яблони, крыжовник, смородина. Вся необходимая инфраструктура (магазины, школа, медицинские пункты) находится в 5 км от участка, в селе Рогачево. Код пользователя: 194407. Номер в базе: 12944166.