Рогачевское ш., 49 км от МКАД
Дятлинское СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 55 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 15.08.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 673 тыс. → дом ≈1,93 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 43 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,18 млн / целевая ≈1,96 млн / пессимист. ≈1,74 млн → от пессимистичной прибыль −1,37 млн ₽, маржа −78 %, ROI −44 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, нет септика (туалет на улице).
До ст. Дмитров ≈11 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23129
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 31 % | 1.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 14 % | 2.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 112 202 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 673 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 927 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 036 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Дятлинское СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юрьево д. | 15 сот. | 2 150 000 | 143 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юрьево д. | 3 сот. | 400 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Юрьево д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Юрьево д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новосиньково пос. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новосиньково пос. | 5 сот. | 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новосиньково пос. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новосиньково пос. | 3 сот. | 390 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новосиньково пос. | 14 сот. | 1 550 000 | 110 714 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 593 / 44 000 / 44 000 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 179 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 070 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 961 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 743 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 367 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −78 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Зодчий СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 42 593 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Маринино дп | 50 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Испытатель СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 9.2 км | Тополек СНТ | 44,2 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 79 186 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача 55 кв. М. На участке 6 соток в д. Юрьево, Снт "Дятлинское". Дом 2-этажный (6х6), 2017 года постройки, из профилированного бруса 140х140 мм с утеплителем (льноджутовое волокно). Фундамент бетон, имеется подвал, кровля металлочерепица с пароизоляцией. Прекрасная планировка: большая светлая остекленная терраса, ванная комната с душевой кабиной, кухня и гостиная с возможностью установить печь. На втором этаже большая мансардная комната. Внутренняя отделка вагонка, установлены окна Пвх и металлическая дверь. Коммуникации: свет 5 квт, вода летний водопровод. Участок ровный, квадратной формы, огорожен с трех сторон забором. Входная группа из профлиста с воротами и калиткой. На участке расположены хозяйственное строение и уличный туалет. Прекрасные соседи, тихое и уютное место для отдыха, участок находится в непосредственной близости с лесом, рядом Карповская плотина. Круглогодичный подъезд, дороги зимой чистятся регулярно. В пешей доступности (10-15 минут пешком) п. Автополигон, где расположен магазин, детский сад, стадион, остановка общественного транспорта. Регулярно ходят автобусы и маршрутки (41 маршрут). Ближайший населённый пункт п. Новосиньково со всей развитой инфраструктурой. Быстрый выход на сделку. Оперативный показ.