Рогачевское ш., 73 км от МКАД
Рогатино д., Клин гор. округ
Дача 57 м², участок 16 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 19.08.2024.
Рейтинг 25/100 · уверенность 56 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 860 тыс. → дом ≈1,84 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 31 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,18 млн / целевая ≈1,96 млн / пессимист. ≈1,74 млн → от пессимистичной прибыль −1,59 млн ₽, маржа −91 %, ROI −48 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Ямуга ≈14,3 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23127
Рейтинг 25/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 860 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 840 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 281 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Рогатино д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рогатино д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Аксеново д. | 40 сот. | 1 100 000 | 27 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мужево д. | 30 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Аксеново д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Соково д. | 7,7 сот. | 600 000 | 77 922 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мужево д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Соково д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мужево д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Соково д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 034 / 46 512 / 49 296 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 178 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 069 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 960 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 742 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 593 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −91 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.8 км | Южное СНТ | 58 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 31 034 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Фестивальный СНТ | 71 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 49 296 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Росинка СНТ | 43 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 46 512 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.08.2024 | 3 000 000 | история площадки |
| 05.07.2026 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в деревне Рогатино, Клинский район, Московская область, 110 км от Мкад. Тихое, зеленое место, рядом лес, грибы. Участок 16 соток оформлено, по факту 21 сотка, нa участке плодово-ягодные насаждения (яблони, сливы, смородина, крыжовник малина), уличный туалет, летний водопровод с технической водой (вода с мая пo сентябрь), парковочное место для 2 авто, 2 хоз. Блока для хранения инвентаря (один большой 3х6 с чердаком), душ, летняя кухня. Жилой дом 2 этажа, веранда, общей площади 57м2. Электричество, вода только летом, деревня газифицирована, прописки нет. Торг небольшой.