Рогачевское ш., 35 км от МКАД
Кочергино СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 50 м², участок 13 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 21.04.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 58 %
Земля ≈127 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 1,65 млн → дом ≈1,15 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 45 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,34 млн / целевая ≈3 млн / пессимист. ≈2,67 млн → от пессимистичной прибыль −710 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Берёзки-Дачные ≈12,3 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23126
Рейтинг 39/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 18.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 21 % | 1.3 |
| участок | 5 | 82 % | 5.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 126 736 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 648 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 152 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 040 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кочергино СНТ | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кочергино СНТ | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ветеран СНТ | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ветеран Вооруженных Сил СНТ | 20 сот. | 2 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Пограничник СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Кочергино СНТ | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Вита-ТЭЦ-21 СТ | 24 сот. | 3 300 000 | 137 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Колосок СНТ | 15 сот. | 2 543 210 | 169 547 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Муравей СНТ | 7,2 сот. | 950 000 | 131 944 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Вишенка СНТ | 13 сот. | 1 900 000 | 146 154 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 56 589 / 91 667 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 337 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 170 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 003 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 670 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -710 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.6 км | Майдарово пос. | 56 м² | 11 сот. | 2 848 893 | 50 873 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Колледж СНТ | 60 м² | 12 сот. | 2 700 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Филимоново пос. | 60 м² | 15 сот. | 5 500 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Подолино-Г СНТ | 65 м² | 8 сот. | 3 350 000 | 51 538 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Борьба СНТ | 60 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 71 667 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Радуга-3 СНТ | 64,5 м² | 7,3 сот. | 3 650 000 | 56 589 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Салют СНТ | 36 м² | 6,5 сот. | 2 550 000 | 70 833 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 30.10.2026 | 2 800 000 (−700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю земельный участок с летним домиком. Тихое и уютное место вдали от дороги. Замечательные соседи, живущие круглый год в доме. Настолько положительная энергетика в этом месте, что возвращаться в город очень неохота. На остальные вопросы могу ответить по телефону. Кадастровый номер 50:09:0020508:879.