Рогачевское ш., 43 км от МКАД
Сенежское СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 101 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 23.06.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 66 %
Земля ≈228 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,37 млн → дом ≈1,53 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,92 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,05 млн / целевая ≈4,55 млн / пессимист. ≈4,04 млн → от пессимистичной прибыль −344 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Подсолнечная ≈6,4 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23125
Рейтинг 32/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 228 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 369 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 531 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 158 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Луч СНТ | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | в продаже 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Луч СНТ | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветеран ОНТ | 9,6 сот. | 1 600 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аист СНТ | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 9 сот. | 2 700 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Ветеран-Тимоново СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ветеран-Тимоново СНТ | 9,8 сот. | 1 500 000 | 153 061 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Аист СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Тимоново д. | 8 сот. | 4 050 000 | 506 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Тимоново д. | 12 сот. | 4 250 000 | 354 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 101 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 556 / 52 721 / 91 837 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 051 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 798 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 546 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 041 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -344 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Грачи СНТ | 98 м² | 8 сот. | 9 000 000 | 91 837 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Луч СНТ | 91,5 м² | 8 сот. | 3 150 000 | 34 426 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Монтажник СНТ (Тимоново д.) | 96 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 52 083 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сенежское СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 30 556 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Рыгино-1 СНТ | 100 м² | 8,2 сот. | 7 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Вельево д. | 88,2 м² | 8 сот. | 4 650 000 | 52 721 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Грачи СНТ | 120 м² | 8 сот. | 23 660 000 | 197 167 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Микро СНТ | 100 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Редино д. | 81,7 м² | 7,6 сот. | 4 250 000 | 52 020 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 2.5 км | Мотор СНТ | 73 м² | 6,2 сот. | 4 990 000 | 68 356 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в обжитом и безопасном Снт "Сенежское" рядом с деревней Тимоново идеальное место для отдыха и проживания. Основные преимущества: Дом 101 кв. М: 2 этажа + цокольный этаж с гаражом. Участок 6 соток: правильной формы, ухоженный. Мощное электричество: 15 квт, три фазы хватит на любые бытовые и строительные нужды. Есть летний водопровод по Снт. Материалы: брус 150х150 мм, снаружи кирпич и сайдинг, ленточный фундамент, кровля из металлочерепицы, железобетонные перекрытия. Планировка: 1ый этаж: входная группа, кухня-гостиная. 2 ой этаж: две спальни. Цокольный этаж: гараж. Инфраструктура и расположение: Въезд в Снт через шлагбаум повышенная безопасность. В 1 км общеобразовательная и музыкальная школы, детский сад, ТЦ, амбулатория, аптека, кафе. До ж/д станции "Подсолнечная" регулярный автобус каждые 20 минут. Рядом знаменитое озеро Сенеж: пляжи, прогулки, рыбалка. Свободная продажа, один собственник, документы готовы к сделке. Звоните, чтобы договориться о просмотре!